自9月30日央行房貸政策調整以來，由于首套房貸還清之後再購房可享受首套房待遇，因此近期樓市湧現了提前還款熱潮。房貸茲事體大，風險在所難免。怎麽借？怎麽還？專家說，借款人應根據當前的宏觀政策走勢，結合商業銀行各貸款産品的特點和具體利率條件，考慮自身收入情況、提前還貸因素等，選擇最匹配的貸款品種，從而達到控制貸款風險、保持健康財務狀況的目的。

　　還本付息方式多個人住房貸款是貸款人向借款人發放的用于購買、建造和大修各類型住房的貸款。個人住房貸款有三種，分別是個人住房商業性貸款、住房公積金貸款和個人住房組合貸款。個人住房商業性貸款是銀行用信貸資金發放的貸款。住房公積金貸款的資金來自于職工繳存的住房公積金存款，因此這類貸款只貸給那些住房公積金繳存人，但有余額上的限制。個人住房組合貸款是上述兩種貸款的組合。

　　銀行辦理住房貸款通常采用兩種分期還本付息方式。一種是等額本息還款法，即貸款期限內每月以相等的數額償還貸款本息，在這種方式下，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。另一種是等額本金還款法，即每月等額償還貸款本金，在這種方式下，每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨著時間的推移，每月還款額也會逐漸降低。

　　以某大型商業銀行爲例，其他個人住房貸款的還款方式還包括:按周(雙周、三周)還本付息還款法，即以等額本息或等額本金還款法爲基礎，以7天或者7天的整倍數作爲還本付息的周期，周期最短爲7天，最長不超過21天(含)；“隨心還”還款法，即在合同約定的還款期內，以等額本息法計算的還款金額作爲每期最低還款額，在此基礎上可隨意增加還款額，實現提前還款；“入住還”還款法，即在購買産權房或購買與銀行簽訂了按揭合作協議且開發商爲貸款提供階段性保證擔保的期房時，可在所購房産入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。該銀行的特色還款服務還包括:在借款合同約定的還款期內，還款日期可在約定還款日基礎上寬限10個自然日。

　　合理預判自身還款能力

　　銀行個人住房貸款客戶面臨的風險主要有三種:一是在個人收入水平不變的情況下，利率變動增加還款金額導致的利率風險；二是在利率不變的情況下，經濟形勢惡化等因素引起個人收入水平下降；三是利率上升和個人收入下降同時發生。

　　利率風險是貸款利率變動導致的貸款還款金額的變動，從而影響個人還款能力的風險。目前，我國絕大部分個人住房貸款均爲浮動利率貸款，當貸款利率上升時，借款人每月的還款金額和還款總額將會增加，還款壓力增大。即便是固定利率貸款業務，由于其貸款利率相對較高，同樣存在著利率風險，因爲當貸款利率下降時，采用固定利率貸款的借款人就“虧”了。

　　還款能力是借款人在扣除生活費用和其他開支後，所能創造的充足的現金流的能力以及貸款到期時償付利息及本金的能力。還款能力包括流動性和償付能力兩個方面，流動性是指一個家庭或個人滿足其短期開支的能力，償付能力是指一個家庭或個人償付其債務的長期能力。還款能力不僅關乎借款人目前的狀況，還關乎借款人未來的收入支出情況。

　　借款人應該通過收入水平、財務情況和負債情況，綜合判斷自己的還款能力。根據中國銀監會2004年發布的《商業銀行房地産貸款風險管理指引》，商業銀行應將借款人住房貸款的月房産支出與收入比控制在50％以下(含50％)，月所有債務支出與收入比控制在55％以下(含55％)。還有專家指出，對個人而言，每月償還各類貸款的金額如果超過月收入的三分之一，就可能對生活質量造成影響。這就是房貸“三一定律”，即每月的房貸金額以不超過家庭當月總收入的三分之一爲宜。

　　總之，借款人應當客觀地判斷自己的還款能力，據此作出合理的金融決策，切忌盲目高估個人財務狀況的流動性和未來收入，承擔過高比率的負債，導致流動性危機或償付能力不足的困境。提前還貸要看情況

　　根據房貸新政，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執行首套房貸款政策。這一規定刺激了很多人申請提前還貸。不過，業內人士提醒，提前還貸並不適合所有人。

　　很多早年買房的購房者，當時簽的貸款合同可以享受到8.5折、8折甚至7折優惠利率，在這種情況下，最好不要提前還貸，因爲提前還貸的話，所享受的利率折扣就沒有了。下次再借，不一定能獲得折扣。反之，有些人當年在購房時未能享受優惠利率，利率甚至可能上浮，此類人提前還貸比較劃算。

　　就等額本息還款方式而言，借款人前期還的利息比重較大，本金比重較小。如果借款人已經還款超過3－5年，利息已還了不少，這個時候提前還貸的意義不大。

　　在等額本金還款方式下，當還款期超過三分之一時再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節省利息支出。

　　如果借款人隨時有大額資金周轉需求，則沒有必要進行提前還貸，因爲房貸是所有商業貸款産品中利率最低的品種，如果提前將其還清，待再次需要資金周轉時，貸款利率可能要比按揭貸款利率高很多。

　　如果借款人手頭有其他投資理財項目的投資收益率高于貸款利率，也完全沒有必要選擇提前還貸。

　　此外，根據房貸合同約定，借款人申請提前還款時，很可能需要支付一筆違約金。違約金一般按照提前還款時的未結余額的百分比計算(一般是2％－5％)，或爲若幹個月的利息。這筆錢也是衡量提前還款是否劃算的重要因素。

　　如果購房者采用公積金貸款，由于公積金貸款利率顯著低于按揭貸款利率，因此也完全不用急著提前還貸。

　　總之，不同銀行對提前還款的要求不一樣，打算提前還款的消費者，應在還款前仔細閱讀貸款合同中對提前還款的規定，做到心中有數。申請提前一次性還清房貸的人，在貸款結清後，還應攜帶相關證明材料，到原抵押登記部門辦理撤銷抵押登記手續。