還有一個多月，2011年即將結束。明年1月1日後，5年期以上商業房貸基准利率會達到7.05%，由此，不少購房者急著想還房貸。銀行理財師表示，大家應根據各自不同情況來決定是否提前還貸，不能盲目跟從。

　　四種情況不宜提前還

　　並不是所有的購房者都適合提前還貸的。理財師指出，已享受7折至85折優惠利率的房貸最不應該還。以100萬元20年期等額還本息貸款爲例。部分客戶按照今年調息前5.94%的基准利率打7折計算，每月月供爲6463元，明年1月1日後，這部分客戶還能按新的基准利率的7折還房貸，則每月月供僅爲6563元，利率調整前後月供之差不過100元。“這點錢對借款人日常生活不會造成什麽影響。在目前首套房貸款利率都比基准利率高的態勢下，提前還款並不合適。”

　　对于还贷时间较长的房贷者也不适合。理财师解释，经过测算，等额本金还款期过1/3 时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。

　　同樣的，等額本息還款已到中期的房貸客戶也不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金。

　　最後，理財師特別提到了對于投資能力較高的房貸客戶而言，如果有渠道或者能力將自己的投資收益鎖定在10%左右，遠遠高于貸款利率的其實也不著急著提前還。

　　提前還貸注意三個問題

　　不過針對房貸利率按基准利率執行的購房者而言，提前還款還是較爲劃算的。比如眼下按基准利率的還房貸客戶目前執行的利率爲5.94%，每月月供即爲7129元，執行7.05%的貸款基准利率後，這部分客戶每月月供爲7783元，兩者之差超過600元，20年累計利息差爲15.679萬元。這之間差得還是較多的。

　　当然提前还贷也有几个问题需要注意。“ 首先应先看清贷款合同中有关提前还贷的条例，看合同时注意提前还贷是否须交一定的违约金。或者可以直接咨询银行，在实际操作中不同银行可能有不同的条例。其次，应准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。同时要及时退保及解抵押。最后，一定不要忘记退保及解抵押，贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。”上述理财师建议。