金投保險網（）11月13日訊：近年，各地住房公積金貸款新政紛紛出台，降低了住房公積金貸款的申請條件和部分存量房的首付款，並進一步提高了貸款的最高額度，間接地減輕了職工的購房壓力。然而，不少市民對住房公積金貸款和住房公積金使用的細則依然不甚明了。本期，江門市金融消費權益保護聯合會爲廣大市民普及住房公積金貸款的相關知識，助購房者早圓購房夢。住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。

申請住房公積金貸款的條件

首先，贷款对象必须符合下列四个条件： 1、只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款；2、参加住房公积金制度者在申请住房公积金个人购房贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；3、配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款；4、贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力地其他债务。

其次，住房公積金貸款必須專款專用，僅限購買具有所有權的自住住房，且所購買的住房應當符合本市公積金管理中心規定的建築設計標准。如果職工購買的是使用權住房，則不能申請住房公積金貸款。

最後，住房公積金貸款人還要具備一般住房貸款應具備的條件，如住房公積金貸款申請人應有相當于購買住房價格的20%或以上的自籌資金，應同意辦理貸款擔保等。

借款人可否提前償還

住房公積金貸款住房公積金貸款的借款人可以提前歸還部分或全部公積金貸款本息，且目前尚不需支付違約金。

借款人在履行原貸款合同一年以後方可向受托銀行提出部分提前還款的申請受托銀行，並與之以書面形式變更借款合同，與受托銀行、擔保機構簽訂三方補充條款。值得注意的是，借款人提前歸還的貸款金額不得少于原貸款合同約定的六個月的還款額，且剩余貸款金額的還款期限應短于原貸款合同約定期限的剩余期限。貸款利率則按照借款人已履行的還貸期限加上確定的剩余期限所對應的期限檔次的公積金貸款利率確定，其剩余的貸款本金余額仍采取與原貸款合同約定的相同的歸還方式歸還，受托銀行應重新爲借款人計算每月還款額。

如借款人申請提前歸還全部貸款的，則不受時間限制。借款人支付貸款本金余額後，受托銀行不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不予退還。

住房公積金貸款本息償還方式

根據相關規定，公積金賬戶上的資金是不能作爲購房的首付款，其最大的功能是“沖還貸”，用于抵減房貸的還款額。因此，除現金支付外，借款人還可以提取本人公積金賬戶儲存余額用于歸還貸款。在提取本人公積金賬戶儲存余額不足時，還可以提取其配偶、參貸人的公積金賬戶儲存余額，但需征得被提取人的書面同意。一般而言，公積金“沖還貸”的常見方式有兩種，分別是月沖和年沖。但如何運用每個月的公積金沖抵房貸，達到最佳的“減負”效果，則不能一概而論，關鍵要看房貸借款人本身的現金流等情況。

“月沖”又稱逐月還款法，是指受托銀行逐月將公積金賬戶上的資金支取出來用于償還住房貸款的本息。對于多數購房者而言，其所能夠申請的最大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進賬額一般小于每月總還款額。因此，公積金貸款加商業貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數人的選擇。“月沖”不妨礙提前還貸，且更利于現金積累。因此，購房者可以把每月節省的現金積攢到年底一塊沖抵本金，優先歸還商業貸款本金，從而適當減輕月供的還貸壓力。

“年沖”又稱一次性還款法，其與“月沖”的本息還貸方式不同，是直接用公積金賬戶上的全部資金沖抵貸款本金。根據公積金中心的規定，“年沖”須優先歸還公積金貸款本金。也就是說，借款人如選擇公積金“年沖”，公積金賬戶的資金須在償還完全部公積金貸款本金後才能用于沖減商業貸款的本金部分。“年沖”方式其實是一種提前還款，其節省的多爲公積金貸款的利息。同時，由于該種方式的還貸初期現金流壓力可能較大，其更適用于公積金賬戶余額較多，且貸款初期現金支出壓力不大的購房者。