今年4月1日起，福州執行新的公積金貸款政策，已辦理過住房公積金貸款並且貸款結清未滿5年的個人，新購房不能重新申請公積金款。受該政策影響，部分擬未來再換房或者新購房的市民，爲了今後能享受公積金貸款利率優惠，開始籌劃提前還清貸款。

　　本报记者 杨剑峰

　　爲享未來利率優惠擬提前還款

　　家住福州交通路的吳女士于2006年購買了一套二手房，當年她申請了公積金貸款，金額爲25萬元，期限17年。在頭兩年她已提前部分還款，加上已還的本金，如今還約有10萬元本金未還。吳女士告訴記者，她住的房子離單位很近，單程騎自行車只需不到10分鍾，當時買房子也是考慮到上班方便。美中不足的是房子沒有電梯，而她家位于頂層的七樓，再過一兩年小孩就要開始上學，家裏老人年齡也大了，爬樓梯費勁。爲此她計劃過幾年換套新房子。

　　不過今年公積金貸款的新政讓她有了提早還款的念頭。她說，早前公積金貸款規定，申請人只要結清公積金貸款就能再次使用公積金貸款，現在則要求還清款後要有5年的間隔期。公積金貸款比商業貸款利率優惠，因而她准備向銀行申請提前還款，這樣滿5年後換房時才能申請公積金貸款。吳女士表示，現在銀行貸款利率整體較低，她手頭有10余萬元資金放貸也收益不大，現在只好提前還款了。

　　緊縮新政催生“提前還款族”

　　讓吳女士打算提前還款的政策是今年4月1日起實行的公積金貸款緊縮新政。按規定，住房公積金貸款申請人及其配偶的任一方已辦理過住房公積金貸款且貸款結清未滿5年的，暫停申請住房公積金貸款。這意味著客戶如未符合上述條件新購房，只能申請商業貸款。雖然貸款首付比例一樣，但公積金貸款可比商業貸款節省不少利息。

　　目前貸款實行“認房又認貸”的標准。購買第二套房不論是公積金貸款還是商業貸款，首付比例均爲60%，貸款利率均要上浮10%。5年期以上的公積金貸款利率上浮10%爲4.95%；商業貸款上浮10%爲7.205%。如貸款50萬元，期限20年，公積金貸款的每月還款額爲3285.98元，總利息約爲28.86萬元；商業貸款的每月還款額爲3938.26元，總利息約爲44.51萬元。兩者利息總計相差約爲15.65萬元。

　　記者從在榕部分銀行了解到，由于新規有時限規定，這使得擬在未來幾年打算新購房或者換房的客戶産生了提前還款的想法。

　　個別銀行縮短提前還款周期

　　在榕一家大銀行個貸中心相關負責人告訴記者，眼下商業按揭貸款的客戶提前還款比較正常，未有明顯變化。不過該行的提前還款受理周期比原先的約縮短一半，一般兩周左右就可辦理完畢。

　　記者了解到，在榕銀行對于按揭客戶提前還款的手續都有時間規定，此前大銀行由于貸款客戶量大，一般要求提早1個月申請；中小股份制銀行會快一些，一般1個月之內就可辦理結束。另外，銀行對于提前還款的客戶要收取一筆違約金，一般爲1個月的利息，具體要看借款合同約定。

　　業內人士表示，早前銀行的貸款額度較充足，不喜歡客戶提前還款。今年初以來，銀行的貸款規模整體較緊，銀行雖然沒有明著催客戶提前還款，但縮短辦理期限也能提高資金流動使用率，以緩解貸款緊張。

　　兩類人不適合提前還款

　　手上有閑錢但又沒有其他投資渠道的客戶提前還貸會省一筆利息，但客戶是否要提前還貸則因人而異，主要依個人經濟能力而定。其中有兩類人不適合提前還貸。

　　一是貸款年限所剩不多的客戶。許多市民申請的房貸多采用等額本息還款法。這種還款方式的每月還款額一樣，但在固定還款額內，前幾年貸款利息還得多、本金還得少；往後則變成利息還得少、本金還得多。所以在最後幾年，所剩利息較少，每月所還的金額大部分是本金，此時提前還貸意義不大。

　　二是有投資渠道並有相對穩定收益的客戶。銀行房貸利率在各項貸款利率中最爲優惠，首套房貸多執行基准利率，普通消費貸款利率則要上浮30%左右。因而客戶只要投資收益率高于房貸利率，並且相對穩定，就可賺取投資和房貸兩者的利差，不必急著提前還款。

　　房貸省利息另有其他方法

　　據介紹，除了部分或全部提前還貸可減少利息支出外，客戶也可選擇縮短還貸期限或轉換還款方式等減少利息支出。

　　一種方法是縮短貸款期限，通過增加月供實現利息節省的目的。此種方式適用于收入穩定增加的客戶。如客戶購買房子時剛參加工作不久，收入較少，期限就可選擇20年或30年，隨著工作年限和收入的增加，每個月可承受的還款額也跟著上升，此時若積蓄不多難以提前還貸，就可申請縮短貸款期限。

　　另一種省錢的方法是變更貸款方式。等額本息還款法的每月還款額固定，但此種方式的還款前期利息占比較大。等額本金還款法則是每月本金還款額固定，頭幾年由于貸款本金較多，因此每月還款額也較高，後幾年隨著貸款本金的減少，每月的利息也逐漸減少，月還款額就跟著減少。客戶收入增加後可以通過變更還貸方式，選擇等額本金法以節省利息。此外，客戶也可同時采用縮短期限和變更還款的方式。

　　記者了解到，多數銀行均有提供合同變更服務，一般合同一年允許免費變更一次，客戶只要帶上身份證和借款合同到原貸款銀行網點申請辦理即可。不論公積金還是商業貸款，目前銀行多規定客戶須按揭貸款滿一年才可申請提前還款，客戶需帶身份證、借款合同、産權證到原按揭經辦網點申請。