今年以來央行已連續三次上調貸款利率，這意味著不少房貸客戶需要在明年起爲加息“買單”。距離年末還有不到兩個月的時間，一些市民已經打算趕在新利率實行前還款。那麽提前還款是否適合自己呢？

三次加息凸顯疊加效應

央行今年有三次加息（分別是2月9日、4月6日、7月7日），房貸客戶面臨的利息負擔不斷加重，以貸款100萬元，貸款期限20年爲例，連續三次加息後，多支出的利息將超過9萬元，上漲幅度超過10%。

目前，五年期以上貸款基准利率已從今年初的6.40%上漲到7.05%，累計增加了0.65個百分點。對絕大多數貸款客戶來講，這三次加息後帶來的月供變化，將從明年1月1日起體現出來。如果是100萬元房貸，采取等額本息還款期限20年的方式，成都晚報記者算了一筆賬：如果以年初6.40%的基准利率計算，月供爲7396.98元，20年累計支付利息775272.92元；如果以現在7.05%的基准利率計算，月供爲7783.03元，20年累計支付利息867927.62元，加息前後利息總負擔相差92654.7元。

多數客戶明年月供增加

借款合同的調息方式主要有兩種：一種是即時調息，即在加息的次月就按新利率計算月供；還有一種是次年調息，即從加息後的第二年1月1日起執行新利率。後者在房貸客戶中占多數，如果今年余下的這兩個月不再調整利率，那麽對于去年以前辦理的多數老房貸客戶來說，明年起要面對的是3次加息的“盤點”。

2006年開始，不少商業銀行推出了固定利率房貸業務。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優勢就立即顯現出來。不過，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動”需要支付一定數額的違約金。況且一旦降息，選擇固定利率房貸的購房者就吃虧了。

銀行取消提前還貸門檻

因爲“影響了銀行的資金安排計劃”，往年遇到提前還貸，有銀行要求借款人按照合同約定繳納一部分違約金，違約金有的是1——2個月的利息，有的是還款金額的0.5%，另外還要提前幾個月排隊。現在，銀行對房貸提前還款的態度出現了轉變，成都的大部分銀行都可以隨到隨還，而且免收違約金了。成都晚報記者了解到，銀行鼓勵客戶提前還貸有兩方面原因：首先是資金面緊張，普通房貸客戶提前還款後，銀行用這些回籠資金支持其他客戶；其次是監管部門的存貸比壓力，提前還貸無疑有利于銀行降低貸款規模。

提前还贷？ 三种情况细思量

面對明年即將增加的月供，有的客戶爲避免承擔太多利息，希望提前還款，銀行人士表示，“提前還款”有講究，目前主要有三種情況：

一、享受最優惠利率的客戶——最好不要提前還

假如一位客戶之前簽貸款合同時約定可以享受到7折優惠，那麽即使按照經過今年三次加息後的五年以上貸款利率7.05%計算，折扣後的利率是4.935%，這個利率低于目前五年定期存款利率5.5%，因此，同樣的錢如果存在銀行，所收到的利息會比支付貸款的利息高，出現這種“存貸利率倒挂”的情況，對客戶來講就非常劃算。畢竟現在要從銀行獲得貸款的難度越來越大，等你還完貸款臨時又需要向銀行借款時，可能就比較困難，成本也比較高。

二、非優惠利率的客戶——可以考慮提前還

提前還貸的目的是爲了節省利息支出，因此貸款人在提前還貸時，必須從這個角度來衡量資金支出的合理性。對于沒有享受到任何優惠利率的客戶來講，增加的月供的確不可小視，因此，銀行人士建議，如果手頭確實有一大筆閑置資金，且沒有超過房貸基准利率的投資收益，可以考慮提前還貸。

三、等額本金還款的客戶——提前還意義不大

貸款人在簽定合同時，采用哪種還款方式，對利息的影響非常大。專業人士指出，如果采用的是等額本金還款法，且還款時間已經超過了貸款總年限的三分之一，不建議提前還貸。因爲等額本金還款法初期還款額較多，越往後月還款額越少，所以當還款年限已經超過總年限的三分之一時，借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。

另外，对于采用等额本息还款方式的借款人，且还款年数接近中期时，已不适宜提前还款。据介绍，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况就不需要选择提前还贷。成都晚报记者 刘畅