6月28日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率0.25個百分點，目前5年以上商業貸款利率5.4%、5年以上公積金貸款利率3.5%，可謂是史上最低房貸利率。此次降息是继2015年3月1日和5月11日之后第三次降息。相关资料数据显示，自1996年启动个人住房贷款，当时的商业贷款利率为15.12%；经过连续7次下调，2002年2月21日的商业贷款利率为5.76%；在2007年9月15日又涨至7.83%，2008年12月31日又下调至5.94%；之后一路上涨，2011年7月7日为7.05%；此后不断下调，目前是5.4%，迎来房貸利率最低的时候。

調查顯示，廣州市場終于有銀行執行二套房貸新政，二套房首付降爲四成，利率上浮10%。此外，目前廣州市場首套房貸方面，利率也出現了8.6折的低位。分析指出，目前廣州出現的有銀行降低二套房貸首付的做法或引來其他銀行效仿，在降息降准之後，銀行可動用的資金明顯增多，貸款利率也進一步降低，此時，對于銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求後續持續釋放得到保障。

房貸利率迎來十年最低，那麽，買房選擇什麽樣的還款方式可以更加省錢呢？

現在，銀行提供的房貸還款方式主要有兩種：等額本金還款方式和等額本息還款方式。

等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內,同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種方式很適合目前收入較高，但是已經預計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經過一斷時間事業打拼，有一定的經濟基礎，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息爲918元，總計首月償還銀行2200元，隨後，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

等額本息還款，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算並逐月結清。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結清的利息後，所還的貸款本金就較少；而在貸款後期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。“等額本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，對于參加工作不久的年輕人來說，選擇“等額本息還款法”比較好，可以減少前期的還款壓力。

兩種還款方法都是隨著剩余本金的逐月減少，利息也將逐月遞減，都是按照貸款人占用管理中心資金的時間價值來計算的。由于“等額本金還款法”較“等額本息還款法”而言同期較多地歸還貸款本金，因此以後各期確定貸款利息時作爲計算利息的基數變小，所歸還的總利息相對就少。

那麽，在同一條件下，哪種還款方式跟好一些呢？因人而異。

錢在銀行存一天就有一天的利息，存的錢越多，得到的利息就越多。同樣，對于貸款來說也一樣，銀行的貸款多用一天，就要多付一天的利息，貸款的金額越大，支付給銀行的利息也就越多。

所以，在經過一段時間後，有很大一部分貸款人在資金充足的情況下會選擇提前還款，那麽提前還款方式有哪些呢？目前銀行提供的提前還款方式有5種：一次性還清；部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變；部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短；剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。這5種方式究竟哪一種最省利息呢？

舉例來說：李先生貸款51萬元，打算用15年時間還清貸款，按等額本息還款法每月還款4252.59元，一共要還765466.2元。考慮到銀行加息問題，李先生准備在執行新的利率前還完貸款。

根據李先生可承受的月支付款在5000至6000元之間的實際情況，李先生有4種提前還款方式作爲選擇。李先生剩余本金爲489920.23元，假設李先生提前還款189920.23萬元，剩余30萬元。以等額本息還款方式計算還款金額，來比較一下4種還款方式哪種更省錢：

等額本息還款法計算公式：按月等額本息還款＝貸款本金×月利率＋貸款本金×月利率/(1＋月利率)還款期限-1

方式一，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。如此算來，30萬元貸款需照舊每月還款4252.59元，需要大概七年零三個月左右的時間。利息共計71250.20元。

方式二，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。如此算來，30萬元貸款要在169個月期限來還清，每月需還款2640.68元。利息共計146275.63元。

方式三，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。假設30萬元在10年內還清，月還款額從最初的4252.59元減至3337.17元。利息共計100460.82元。

方式四，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。 假设剩余贷款还款期限缩短为5年，月还款额从最初的4252.59元增至5805.91元。利息共计48354.67元。

由此可見，選擇不同的提前還款方式，貸款人所還的錢會有很大的差別。

值得注意的是，並不是所有的提前還款都很劃算。其一，首套房貸提前還款不劃算。對于首套房貸，銀行一般都有一定幅度的利率優惠，與加息相比，利率優惠相對更大，提前還款不一定劃算。其二，等額本息還款已到還款中期，此時選擇提前還款不一定劃算。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減。等額本息還款已到還款中期，借款人已經償還了大部分利息，提前還款部分更多的是本金，此時選擇提前還貸不一定劃算。其三，等額本金還款期已超過三分之一，此時選擇提前還款亦不劃算。等額本金還款是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少；當還款期超過三分之一時，借款人已經還了一半利息，此時再選擇提前還貸，償還的更多是本金，不能更多地節省利息支出。

此外，一些銀行提前還貸需要支付違約金，因此提前還貸時要多留心眼。要注意查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金。

提前還款前，借款人最好考慮好自己近期內是否還有大額支出的可能。如果到時再申請新貸款，碰到央行加息，就要按照新利率還款，那樣反而不劃算。

總之，不論是選擇哪種還款方式，要根據自己的實際情況量力而行。