今年三次加息並未引發“提前還貸潮”

市民提前還貸應細思量

　　　文/羊城晚報記者 蔣佳元 圖/羊城晚報記者 王磊

　　“溫馨提示：由于央行加息，您2012年1月的房貸還款金額將上調到××元，請確保你賬戶有足夠的金額扣款。如有不明，請聯系您的客戶經理。”隨著2012年的臨近，近來辦了住房按揭貸款的市民相繼收到銀行的“溫馨提示”。不少市民發現，經過2011年的三次加息，自己的月供轉眼間增加了數百元甚至上千元。不過，記者采訪發現，與去年相比，深圳各家銀行並沒有出現提前還貸潮。對此，專家提醒，房貸利率打七折的市民不必急于提前還款。 

　　“七折族”壓力不大

　　每到年未，隨著年終獎的下發，市民手頭的錢都會相對寬裕，不少房貸一族則會考慮提前還貸以減少房貸的利息支出。但近日記者采訪時發現，雖然2011年央行連續加息三次，使房貸一族的月供及利息支出大增，但對部分房貸利率爲七折的市民來說，壓力並不大。

　　“雖然加了三次息，但我當時申請的是七折優惠利率，加息後，月供也就增加100多元。沒有考慮提前還貸。”市民朱先生在問及是否提前還貸時十分肯定地回答道。他告訴記者，他是2009年買的房，貸款50多萬元，25年期，當時房貸利率爲基准利率的七折優惠。所以盡管2011年加息三次，5年期以上貸款利率上升到7.05%，但七折後也只有4.94%，月供增加額不是太高。

　　與朱先生一樣，在深圳某知名網絡公司上班的市民彭先生表示，他2010年年底貸款近100萬元買了第二套房，當時申請到的房貸利率爲基准利率上浮20%。“雖然今年可以拿到近20萬元年終獎，但我不打算提前還貸。月供增加400多元也不算多，手中有現金投資可能收益更高。”

　　提前還貸數量少于去年

　　記者近日先後走訪了位于深圳華強北片區的多家銀行，結果發現，前來銀行辦理提前還貸業務的市民不多，沒有出現火爆的提前還貸潮。不僅如此，來自招行深圳分行、工行深圳市分行的信息還顯示，今年辦理提前還貸的客戶數量比2010年的還少。“最近房貸提前還貸與以往沒有太大出入，基本處于持平狀態。當然，近期因爲市場成交低迷，因交易産生的提前還貸相對較少。”招行深圳分行個貸部總經理助理吳穎回複道。“因爲今年成交量減少，所以提前還款的客戶也會減少，比2010年肯定要少，”工行深圳市分行同樣表示，該行並沒有出現提前還貸潮。“最近提前還貸的客戶數與平常一樣，沒有出現增加現象。”建行深圳市分行消費信貸部的有關人士回複道。

　　5種情況不用提前還貸

　　提前還貸能減少貸款利息支出，但由于提前還款屬于違約，銀行需要收取罰息等款項。究竟什麽情況下提前還款較劃算？

　　招行深圳分行個貸部總經理助理吳穎說，是否提前還貸，一是要看自身的經濟能力；二是要做好自己的理財規劃和收益評估。假設客戶有好的理財項目，能獲得較好的理財收益，高于貸款支出，就沒必要提前還貸，畢竟現在資金面比較緊，能貸出款項都十分不容易。但如果客戶手頭有資金，卻沒有好的投資項目，爲了省利息，也是可以考慮提前還貸的。

　　有業內人士 明確表示，從理財角度考慮，以下情況不宜提前還款。一是享受利率優惠的客戶。2009年之前很多客戶的利率都是七折優惠的，7.05%基准利率七折後才4.94%，比5年期的定期存款5.5%利率還低，提前還款還不如存銀行更劃算。如市民有50萬元現金，以貸款100萬元20年期爲例，如果選擇提前還貸50萬元，則5年內節省的利息爲123375元。而如果將50萬元存爲5年期定期存款，則可獲得137500元利息，還可以賺取1.4萬元。如果將100萬元全部提前還款，根據還款節奏還款，在20年內最少可以損失6萬元的利息差。二是，等額本息還款期過半。等額本息還款期到一半，大部分利息已經還完，剩下大部分是本金了，再提前還款就沒什麽意義了。三是，等額本金還款期過1/3。等額本金還款期到1/3後，利息已經還一半左右。四是有投資渠道，能獲得比貸款利率更高收益的市民。五是，未來有貸款需求的客戶。明年信貸不會太寬松，現在提前還款再去貸款得不償失。六是，提前還款違約金較高。如有的銀行提前還款要罰6個月利息，及還款金額的3.5%。違約金支出可能超過提前還款帶來的利息收益。

　　加息前後房貸月供變化表

　　(以20年期100萬貸款，按等額本息還款方式測算)

　　利率優惠情況        加息前月供        加息後月供          增加額

　　七折利率             6315.70元         6563.70元           248元

　　基准利率             7396.98元         7783.03元          386.05元

　　1.2倍                8166.35元         8652.93元          486.58元