2011年，央行三次上調貸款利率，使得5年期以上商業房貸基准利率達到了7.05%。2012年1月1日，新的貸款利率已開始執行。于是，在新的政策下，房貸應該怎麽還，成了“房奴”最爲關注的話題。

　　對此，專家提醒，並不是所有購房者都適合提前還款，而應根據各自的情況來確定是否需要提前還款。

　　三種狀況不宜提前還貸

　　日前，在北環路附近的一家工商銀行營業廳，一位工作人員告訴記者，是否需要提前還款，購房者應該進行一個詳細分析，“房貸人員測算過，提前還房貸不一定劃算，可能需要交違約金之類，估計都得幾千元錢。同時，每個貸款客戶當時跟具體銀行網點簽的貸款合同如何約定的，是否能提前還貸，如何交違約金等也會不同。”該工作人員還給記者列舉了三種不適合提前還貸的情況。

　　第一種：優惠利率房貸

　　“以5年以上貸款利率爲例，按新利率來說，基准貸款利率爲7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優惠利率爲4.935%，如果享受8.5折利率，則優惠利率爲5.9925%。”該工作人員說。

　　他這樣算了一筆賬：以100萬元20年期等額本息貸款爲例。部分客戶按照去年調息前5.94%的基准利率打7折計算，每月月供爲6463元，今年1月1日後，這部分客戶還能按7.05%基准利率的7折還房貸，則每月月供僅爲6563元，利率調整前後月供之差不過100元。這部分客戶不需要提前還房貸。

　　第二種：等額本息還款至中期

　　據他介紹，等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。“如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。”

　　第三種：等額本金還款期已過1/3

　　等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。據測算，使用該還款方式的還款周期，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，此時再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節省利息支出。

　　兩種情況適合提前還貸

　　哪些情況適合提前還貸呢？

　　該工作人員認爲，對于房貸利率按基准利率執行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的，此時提前還款較劃算。

　　“仍以100萬元20年期等額本息貸款爲例，對于此前按基准利率還房貸客戶目前執行的利率爲5.94%，這部分客戶目前每月月供爲7129元，執行7.05%的貸款基准利率後，這部分客戶每月月供爲7783元，兩者之差超過600元，20年累計利息差爲15.679萬元。這部分客戶有必要提前還房貸。”他說。

　　提醒

　　提醒一：提前還貸後要及時退保及解抵押

　　首先要問清銀行要求，如是否要收違約金。客戶也要准備相關文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續。客戶要及時退保及解抵押。借款人如果結清貸款的話，一定要及時攜帶房産證、結清證明和抵押在銀行的其他權利證去各區住建委辦理解抵押。這樣自己的房産才完全屬于自己。

　　提醒二：記得多存錢，防止還款不足

　　今年利率調整的幅度比較大，有些客戶如果按照2011年的還款計劃進行還款，可能還款不足，産生不良記錄，影響以後的征信。

　　另外，客戶可以到經辦行打印還款計劃單，了解每個月的還款情況。如果客戶不方便打印還款計劃單，今年每個月還款的時候多存幾百元錢，防止還款不足。