今年1月份开始，客户贷款启用央行最新基准利率，100万元的商业贷款等额还款20年还完，运行新利率后一年少还4000元利息 。“房奴”们听了这个消息后立马开始盘算，春节发奖金后多还点钱，能减少以后的还款压力。不过，很多人不知道的是，提前还款有时并不划算。

等額本金還款總額少，前期壓力大

27歲的小王准備買房結婚，商業貸款貸了64萬元，貸款期限選擇30年。還款時，他遇到了難題：采用等額本息還是等額本金呢?

據了解，等額本金還款是將本金分攤到每個月，同時付清上一還款日至本還款日之間的利息。小王貸款64萬元，期限是30年，按照五年期以上貸款基准年利率6.15%計算，首期還款5057.78元，之後逐期遞減，每期還款約少10元左右。而等額本息還款每期還款約3899.06元。總體算下來，等額本金還款總額是1232040元，等額本息還款總額是1403661.68元。這樣，等額本金還款比等額本息還款少還171621.68元。

两种还款方式，总额差近20万元。不过就前期看，等额本金还款压力比价大一些 ，每月要还5000多元，小王思虑过后最终选择采用等额本息的方式。银行业内人士分析称，如果贷款者工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好，如果还款能力稍弱，这种方式无疑陡增生活压力。

“老房奴”提前還貸不劃算

今年1月份，央行調整個人存貸款基准利率。貸款利率下降，月供的“房奴們”終于開始“減負”了。銀行業內人士算了一筆賬，以商業貸款爲例，若個人客戶貸款余額100萬元，原先利率是5年期以上基准利率6.55%，剩余期限爲20年，使用等額還款方式，那麽隨著明日起貸款利率下降到基准利率6.15%後，在整個2015年，客戶會因此而少還大約4000元利息。

不過，提前還款可未必劃算。一方面，很多銀行會以“還貸是否滿一年”設置門檻，若還款沒有滿一年提前還款需繳納一定比例的違約金，不過若是貸款滿一年的話，違約金就不收取。這個得注意自己當時的貸款合同。“如果還貸者已經還了很長時間了，比如貸款期限20年，已經還了5年以上，這表明已經支付了很大部分的利息，提前還貸也就沒什麽意義了。”銀行負責個人貸款的經理告訴城市信報/信網記者。尤其是在2008年、2009年買房享受了7折優惠的業主，他們的貸款利率低于現在的五年期定存利率，也用不著提前還貸。

還款年限15至20年比較合適

除了還款方式以外，還款期限的選擇也很重要。據了解，通常情況下貸款年限有3種選擇：10年、20年、30年。以50萬元先行基准利率6.15%的標准計算，商業貸款50萬元期限10年，等額本金還款總額65.5萬余元，等額本息還款總額是67萬余元。若貸款期限是20年，等額本金還款總額80.8萬余元，等額本息還款總額是87萬余元。若貸款期限是30年，等額本金還款總額96.2萬余元，等額本息還款總額是109.6萬余元。

雖然說選擇按揭年限與置業者自身經濟實力有密切關系，但在行家看來，卻有不同的玄機。億房研究中心研究員表示，以現在的房貸利率來算，正常的情況下，一般建議置業者選15～20年的還款年限，“這樣支付的利息總額相對比較合理，如果選擇30年，按現在的利率來算，利息已經超過貸款總額;如果選10年，置業者的壓力會比較大。”

城市信报/信网记者 孙晓琳