提前還貸合適嗎 負利率下適度負債反而可以抵禦通脹【2】
來源：今晚網-今晚經濟周報 2013年01月13日08:47 字號：|
百萬元房貸月省三百余元
2012年6月8日與7月6日，央行兩度降息，致五年期以上貸款基准利率從7.05%下調到6.55%，共計0.5個百分點。從目前銀行利息調整方式看，不外乎以下三種：一是央行基准利率調整後，貸款利率在次年年初(通常是1月1日起)執行新利率；二是滿年度調整，即每還款滿一年，執行調整後的新利率；三是雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新利率。據了解，目前包括工、農、建等在內的大多數銀行遵循第一種方式，只有少數銀行采用後兩種方式。此外，公積金貸款利率的調整一律在每年1月1日。
那麽，新利率執行後，房貸族的月供究竟會降低多少？銀行人士爲此算了一筆賬。以貸款100萬元，期限30年爲例。在等額本息還款方式下，之前利率爲7.05%，每月需還款6686.64元，調整後利率爲6.55%，每月需還款6353.60元，少還333.04元。而對于已享受7折利率優惠的貸款人，仍以貸款100萬元，期限30年爲例，打7折後之前利率爲4.935%，每月還款5328.56元，調整後利率爲4.585%，月供爲5120.47元，每月少還208.09元。同時，對于購買第二套房，房貸利率上浮1.1倍的貸款人，元旦前後的還款額差距較大。依然以貸款100萬元，期限30年爲例，之前1.1倍利率爲7.75%，每月需還款7164.12元。調整後，1.1倍利率爲7.21%，每月需還款6794.65元，少還369.47元。
此外，根據住房公積金有關管理規定，對于2012年7月6日(含2012年7月6日，以借據放款日期爲准)以後發放的個人住房公積金貸款，按調整後的新利率執行。對于7月6日前已發放的個人住房公積金貸款，貸款期限在一年以內(含一年)的，執行原合同利率，不進行調整。貸款期限在一年以上的，于2013年1月1日按調整後的新利率執行。此次公積金利率調整後，絕大多數2012年7月6日前已發放貸款的購房職工都面臨著還款額的調整。以貸款40萬元、20年，等額本息還款方式爲例，如執行2012年第一次調息前的利率4.9%，月還款額爲2617.78元。如按第二次調息前4.7%的利率計算，月還款額爲2573.98元。從今年元旦起，上述兩種情況均執行4.5%的利率，等額本息月還款額調整爲2530.60元，每月分別可少還款43.38元和87.18元。
三種情況可考慮提前還貸
回顧前些年，市場每至年末都會湧現一波提前還貸潮。按理講，2012年的兩輪降息讓房貸族們的壓力有所減輕，進而會打消他們的提前還款念頭。但記者在調查采訪中發現，自去年12月份開始，前去銀行申請提前還貸的市民依舊不減從前。
貸款人劉琳告訴記者，之所以選擇提前還貸，是因近幾個月二手房成交上升，想借機賣掉南開區華苑附近的老房子，但房産過戶需要將手頭貸款還清後才能進行。與此同時，市民陳先生也道出選擇提前還貸的原因：“我每月收入不到4000元，貸款就占據了90%。老婆在國企工作，薪水也僅夠我倆日常生活開銷。即使去年兩次降息後，貸款壓力依然巨大。只有及早把余款還清，日子才能過得寬裕些。”而市民鄭女士則稱，提前結清貸款只爲免繳幾十萬元的利息，以免房子“被漲價”。
從市民提前還貸的初衷看，一是因房屋交易需要還清余款；二是因降息後月供比例仍舊超過收入的50%以上；三是因貸款早期還款中大部分爲利息，趁著貸款年限不長還清余款比較劃算。據了解，目前銀行提前還貸主要包括兩種方式：一是一次性還清全部貸款。二是提前償還部分貸款，以使每月還款額減少，保持還款期限不變；或剩余貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；抑或在減少剩余貸款月供的同時，將還款期限一並縮短。
在銀行人士看來，貸款人若遇到以下三種情況時，可選擇提前還貸。首先是當借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時，可將現有資金用于提前還貸。然後再用此套房産向銀行申請抵押消費貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求，以解決自身融資需求。其次是處于還款初期的借款人，由于還款利息支出通常集中在還款初期，所以在貸款期內前5年提前還款都是劃算的。第三是借款人因自身月供壓力、房屋交易等原因必須進行提前還貸。
對于辦理提前還貸需要注意的細節，銀行人士提醒市民，在還款前應全面了解各家銀行有關提前還貸的詳細規定，尤其是一些提前還貸的條件與限制。譬如有的銀行規定提前還貸需爲1萬元的整數倍，而有的銀行則需要收取一定數額的違約金等。同時，貸款人在結清貸款後，不要忽略解抵押環節，以使房産完全屬于自己。
（責任編輯：孟雄薇)
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