2015年，央行進行了5次降息，五年以上的商業貸款基准利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%。對于絕大多數有房貸的市民而言，降息的福利在次年生效。記者計算，從2016年元旦起，“房奴“的還貸壓力將減輕，20年期的100萬商貸，每月可少還700多元。但理財師提醒，提前還貸未必劃算，需慎重。

央行2015年5次降息

利率最多一次性下調20.33%

2015年，央行先後5次降息，但根據多數銀行貸款規定，房貸須待次年1月1日才能調整。于是，3月之前貸款買房的最爲悲催——彼時5年以上房貸基准利率爲6.15%，而12月基准利率已下調至4.9%。即便不算各大銀行逐漸放開的房貸折扣，單基准利率就下調了20.33%。

假设市民黄先生通过纯商业贷款办理100万元的房贷，还款期限为20年，按照2015年初6.15%的利率，等额本息还款，每月还贷7251.12元；如果按照4.9%的房貸利率，则每月的还贷6544.44元。比较而言，实行新的基准利率后，总利息支出减少近17万，每月少还706.68元。

某國有大型銀行的理財經理告訴記者，大部分銀行采用次年調，次年1月1日開始執行新利率。銀行會自動執行新的利率政策，貸款人不必提出申請。

因跨越年度分段計息

1月份月供或不減反增

那麽，在銀行執行新的商業貸款基准利率後，房貸就會立刻減少嗎？銀行相關人士表示，並非如此，對于采用等額本息還款的客戶，隨著利率降低，每個月還的貸款數目中本金金額要多，而且逐月增加，對客戶而言，貸款結清前，總利息是減少的，爲利好。

銀行個貸部門相關人士介紹，多數銀行房貸還款日爲中下旬，由于1月份處于年度分段計息時段，部分客戶1月份貸款月供可能會有所上升。假如每月15日爲還貸日，2016年底利息計算方法要分爲兩部分，

2015年12月15日至31日期間執行舊利

率，2016年1月1日至15日才執行新利率，因此，1月份房貸利息下降不明顯，但同時，根據等額本息計算公式重新計算，還款本金卻會上漲，供房者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以會出現1月份月供“不降反升”的事。

因此，銀行人士建議，客戶1月份最好留意銀行短信通知，在月供還款之前多存些資金，避免出現房貸逾期情況。

房貸利率创19年来最低

1996年商貸利率爲15.12%

数据显示，从1996年启动个人住房贷款以来，如今的房貸利率已经创下了19年来的最低值。

1996年的商业贷款利率为15.12%，经过连续7次下调，2002年2月21日商业贷款利率降为5.76%。此后多番调整，房貸利率起伏不定，2007年9月15日涨至7.83%、2008年12月31日下调至5.94%，2011年7月7日又为7.05%。此后房貸利率一路下调，到2015年年底的4.9%，已经是这些年房貸利率最低的时候。

若以如今较普遍的折扣来计算，房貸利率更加优惠。融360数据显示，去年12月，上海首套房贷的平均折扣为8.8折，平均利率为4.32%，其中最低的汇丰银行为8.2折，利率仅4.018%。

要不要提前還貸？

未必劃算，最好慎重考慮

隨著年底的到來，各單位的年終獎紛紛發下來，有一些市民在猶豫：有錢了，要不要提前還貸呢？對此，江蘇某國有銀行一位理財師分析，當前各家銀行基本上實行基准利率，如果之前享受的是7折或8.5折利率優惠，提前還貸未必劃算。

銀行理財經理介紹，對于提前還貸，有些銀行會約定交一定比例的違約金，有的銀行會以“是否滿一年”爲界，貸款不到一年會收取違約金，一年以後不收取。理財經理介紹，處于還貸初期的客戶，若有好的理財方向，提前還貸還可以，但若處于還款中後期，由于已償還大部分利息，因此提前還貸不劃算。同時，理財師介紹，對于以前買房申請到利率8.5折優惠的市民，打折後的利率爲4.165%，低于銀行理財産品的收益水平，因此，如果之前享受7折、8.5折優惠利率或辦理公積金貸款者，在今年五次降息的情形下提前還貸是不劃算的。　綜合《揚子晚報》、《新聞晨報》