導讀

　　對于房貸新政提及的“利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，一家銀行個金部負責人認爲，目前銀行貸存比高企，銀行資金仍舊偏緊，而且面臨淨利潤增速放緩的困境，實際利率下行空間有限。

　　本报记者 柳灯 周潇枭 北京报道

　　有關房地産的放松政策，在3月30日房地産股票的大漲中正式“落地”，寬松程度超出市場預期。

　　當日人民銀行、住房城鄉建設部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》（下稱“《房貸通知》”），二套房最低首付比例由七成下降至四成。

　　同时，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2015］39号）（下称“《营业税通知》”）， 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，全额征收营业税，此前规定为5年。

　　对于房贷新政提及的“利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，某国有大行个金部人士告诉21世纪经济报道记者，目前该行依据客户资质不同实行差别房貸利率，针对新政，原则上利率变化仍会与客户资质相关，会有所松动。

　　他認爲，國有大行是市場風向標，如果大行降低利率，其他銀行很可能會更低，“所以，我們不會輕易放開，尤其現在實體經濟並不‘熱’的情況下，利率下行會有限”。

　　新政的兩種解讀

　　3月30日午後，A股房地産板塊全線大漲。市場傳言，央行緊急通知媒體下午三點召開新聞發布會，可能與放松房地産政策相關。雖然一度傳出央行否認的消息，但很快傳言就被證實。

　　前述《房貸通知》最核心的政策有兩條，第一，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整爲不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　第二，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。

　　对于此番二套房首付比例调整的背景，民生证券研究院执行院长管清友指出，2014年“9·30房贷新政”和“11·22降息”之后，房贷的“价”即房貸利率虽然开始下降，但“量”依然偏紧。全国整体销量仍未企稳，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，另一方面拖累地方土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

　　對于此次政策調整，中原地産首席分析師張大偉認爲，“特別是首付比例降低到40%，公積金政策也調整爲最低首付比例20%、二套房爲30%，雖然有一定約束條件，但這種力度的松綁，將對市場帶來巨大影響。”

　　他認爲新政可以增加直接有效購買需求，整體市場成交量將在4月快速上漲。他還預計一二線城市二季度市場，將出現成交量較大幅度的的季度環比上漲，這或許將成爲2014年來的成交高峰。

　　不過，市場上也有另一種解讀。

　　民生證券管清友認爲，政策對房地産市場的影響，短期壓力緩解，長期壓力不減。本輪房地産調整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結果。“房地産的投資屬性將更多讓位于消費屬性，從純投資的角度來看，不要去接下落的刀。”

　　銀行利率下降空間恐有限

　　爲何市場如此關注二套房貸款政策？

　　張大偉解釋，因爲二套房貸款政策曾是2013年樓市收緊的標志政策，而今首付降至四成意味著政策方向的全面調整。信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套信貸松綁，他認爲各地方將出台更積極的松綁政策。

　　但記者調查發現，此次新政後，銀行的房貸政策或許並不樂觀。

　　某國有大行個金部人士介紹，房貸有額度控制，但一般用不完，由于房貸賺錢效應較低，在惜貸背景下一般會被銀行壓縮額度。此次政策調整，整體政策利好二手房市場開拓，二手房貸款會増加。

　　另一家銀行個金部負責人則表示，首套房、二套房的房貸政策會放松，應該不會再像之前“卡”得那麽嚴。銀行年初會設定一個總的房貸額度，也會根據情況變化。

　　此外对于房貸利率水平，银行人士并不乐观。

　　上述銀行個金部負責人也表示，目前銀行貸存比高企，銀行資金仍舊偏緊，而且面臨淨利潤增速放緩的困境，實際利率下行空間有限。

　　營業稅螺旋：2年免稅時代

　　房地産稅收政策和金融政策同時調整，這是十幾年來房地産政策調控的首次。兩項政策同發，釋放了強烈的信號—調控政策開始轉向。

　　3月30日，財政部和國家稅務總局下發通知，調整了個人住房轉讓營業稅的政策：原來需滿5年的普通住房免營業稅的政策，調整爲只需滿2年。

　　部分買房者的稅收負擔將降低。上海市張先生告訴21世紀經濟報道記者，去年他購買了一套四年半的二手房，報價400萬，由于未滿5年，需繳納5%的營業稅達20萬元。

　　稅收的減免作用很直接。深圳一位房産中介說，二手房交易涉及到營業稅、個稅、契稅等，都需要在房屋過戶時繳納，類似“首付款”無法貸款，對購房者決策影響很大。

　　從5年到2年，這個轉變不小。多位財稅分析人士對21世紀經濟報道表示，不動産不同于其他物品的投資，投資周期較長，持有2年就能免稅轉手，投資需求可能會放大。

　　據記者查閱往年調控政策，個人二手房交易繳納的營業稅是變動最頻繁的稅收政策—隨著房地産行情的亢奮和低迷，這項政策在滿5年和滿2年免稅間進行切換。

　　2005年，國務院發文要求加大對投機性和投資性購房等房地産交易行爲的調控力度，個人住房銷售時繳納營業稅首次出台，2005年免稅的標准是普通住房滿2年。2006年提高到需滿5年。但到了2008年，這項政策又調整到2年。2009年，又恢複到5年。

　　2011年，營業稅政策進行了微調。2009年不足5年的普通住房“差額繳納營業稅”的政策，變成2011年的“全額繳納營業稅”。


　　一位東部省份地稅局負責人對記者表示，個人住房交易中有很多免稅的政策，個人二手房交易産生的所有稅收加總，在地方稅收收入占比微乎其微。土地增值稅、企業所得稅、營業稅、契稅等才是大頭。

　　至于免稅政策對房價的影響，社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道表示，房價主要由供需決定，稅收只是起到一定調節作用。而且這項政策，並不像開征房地産稅作用那麽大。

　　對個人住房征收房産稅，一直是懸在炒房人頭上的一柄利劍。目前房地産稅立法交由全國人大起草，屬于未來稅制改革的重點之一；但因開征還存在不少疑問待解，未來落地時間尚不可期。

　　作者：柳灯 周潇枭