琅琊新聞網3月31日訊二套普通商品房最低首付比例下調爲40%！這是3月30日下午，央行等三部委對外發布的最新樓市新政，這也是2008年以來，房地産業力度最大的穩樓市新政。新政對于有改善住房需求的群體來說，無疑減輕了首付壓力。然而，3月31日記者走訪臨沂市區多家銀行了解到，大多數銀行表示“暫未接到下調通知”，仍執行二套房首付60%的政策。

　　市民在市區一售樓處看房。

　　新政規定，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整爲不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這對有改善住房需求的群體來說是一大利好消息。

　　同時對公積金貸款購房也有相應鼓勵政策，新政規定對使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的居民，最低首付款比例爲20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。

　　被譽爲“史上最強”穩市政策一經落地，便引發坊間大討論，首付壓力減輕要不要二套房呢？不過，有改善住房需求的市民可能還要繼續等待一段時間，因爲多數銀行依然執行二套房首付比例至少60%的原有政策。

　　3月31日，記者走訪市區多家銀行了解到，除工商銀行表示已經開始執行二套房首付比例最低40%外，包括農業銀行、中國銀行、建設銀行在內的國有銀行、蘭山農村合作銀行及浦發銀行、招商銀行等股份制銀行表示“暫未接到下調通知”，依然執行二套房首付比例60%的原有政策，如果首套房已經結清貸款，在購買二套房時可以享受首套房首付30%的政策，即去年9月30日執行的“認貸不認房”政策。在二套房貸款利率方面，多數銀行依然執行基准利率上浮10%至30%的政策。

　　對打算使用公積金購買二套房的市民來說，要想享受低折扣的首付比例，同樣需要等待。3月31日，記者從市住房公積金服務大廳了解到，目前首套房貸款首付比例爲30%，對已經還清首套房貸款、准備購買二套房的居民，其首付比例不低于50%，對于三部委房産新政，工作人員表示還需等待。

　　>>市場調查

　　營業稅免稅年限“5改2”二手房交易盼迎來春天

　　在央行等三部委下發二套房首付比例最低可下調至40%消息後，財政部及國家稅務局同樣在3月30日下發文件，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。而在此前，住房未滿5年是需要繳納營業稅的。

　　二套房松綁了，二手房免稅交易年限也大大縮短，這對正在物色二手房的剛需族來說同樣是個好消息。營業稅免稅年限“5改2”真的能振興二手房交易市場嗎？

　　“我們已經關注到營業稅新的政策，但真正效果如何還需要等待。”3月31日下午，百城房産連鎖經理鄭秋英表示，單是在她這一個店內閑置的二手房就有100多套，在去年銷售慘淡的樓市來說，二手房市場同樣未幸免于難，一個月賣不出一套比較正常，而在2012年以前，平均下來幾乎每周都會有成交。鄭秋英說，可能由于工作日的原因，截至記者采訪結束，沒有一位帶著政策前來咨詢購房的市民。

　　“未來二手房銷售可能會隨著政策的推廣而暢銷，但二手房價可能同樣水漲船高。”鄭秋英認爲，決定二手房價的因素除了市場環境外，房主也是重要推手，如果二手房交易量明顯上漲，房主則會主動加價。“我們也在期待新政可能帶來的二手房交易的‘春天’。”昊邦房産連鎖經理諸葛女士表達了相似的看法，其手中掌握著市區至少300套二手房源，積壓2年甚至更長時間的房源不在少數，已有部分房主主動降價吸引購房者。

　　記者了解到，按照目前的營業稅收費費率，成交價的5.6%需要由購房者自掏腰包，而房子需要滿2年及以上即可免除這部分費用；此前，二手房免稅時間爲5年以後。更重要的是免稅時間縮短能節省費用，以一套持有時間2-5年、總價50萬元的二手房爲例，新政前需要繳納28000元營業稅，新政後則免除了這部分費用。

　　不過，需要留意的是，判斷二手房年限只能看房産證頒發日期，即使所售房子居住滿2年卻沒有房産證，那麽其“年齡”只能是0歲。

　　>>專家說法

　　臨沂大學建築學院教授季朝文：政策利好剛需購房群體

　　“不管是去年9月30日的‘認貸不認房’，還是貸款利率下限是貸款基准利率的0.7倍，亦或是如今又抛出的二套房首付比例下調，種種迹象表明，正在一步一步‘救市’。”3月31日，臨沂大學建築學院房産經營管理系教授季朝文告訴記者，房地産業關乎整個社會經濟的發展，房産不景氣，建築、裝修、家具、家電等多個領域都會隨之遭殃。

　　央行等部門采取的被譽爲史上最寬松的“穩市”之舉會帶來房地産業的興盛嗎？季朝文認爲，從前年開始，房地産庫存量大或者房産泡沫等說法不絕于耳，尤其是三四線正在極力擴張發展的城市。可以肯定的是，下調二套房首付比例對于有著改善住房需求的市民來說産生一定積極作用，但是，首付比例下調只是暫時緩解了二套房需求者的燃眉之急，貸款成本還會上漲，總體壓力減少有限。同時，央行等部門規定的是“具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，這給銀行較大的自主空間，真正能落實首付款40%的銀行還需等待。

　　季朝文表示，在經濟新常態背景下，全國相對平穩的經濟增長速度已經是事實。而我市房價自前年開始，價格就已經基本平穩，難現房産量價齊漲。

　　對于營業稅免稅年限“5改2”，季朝文認爲這有可能帶動剛需購房群體，有些房主前期購買房産用來投資，可能在最近2年根本沒有裝修，購房者裝修後，二手房完全就是新房。不過，依托利好政策，未來樓市銷量可能會有起色，剛需族可以考慮購買，對于價格，很有可能依然穩定或者穩中有升，大幅度上漲的可能性不大。

　　>>算個明白賬

　　首付降了利息多了

　　二套房首付比例最低可降至40%，被譽爲“史上最強”穩市政策一經發布，便引發了改善性住房群體大討論，“首付壓力大大減輕，出手的好時機應該來了。”然而，在房價穩定的前提下，購房者先吃了低首付的甜頭，卻要承擔高成本利息的苦頭。