二套房政策進一步放寬，改善型需求等待釋放。

　　在3月收尾之際，沈寂一時的樓市再次迎來重磅消息。3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，二套房首付比例降至四成。至此，二套房信貸政策從2010年至今經曆了5次改動，並在今年首度下調，政策松綁力度之大超出市場預期。

　　二套房貸5年曆經4次收緊

　　國家對于二套房信貸政策的調整始于2010年的房地産調控，並且在往後幾年逐步收緊。

　　2010年1月，新華社發布《國務院辦公廳關于促進房地産市場平穩健康發展的通知》，標志著“國十一條”正式出台。該《通知》表示，2008年底因促進樓市消費而“開口”的二套房貸政策重新收緊，明確二套房首付比例必須不低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。“國十一條”從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年樓市政策基調，表示遏制房價過快增長的決心和強硬態度。

　　同年4月，國務院正式下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，“新國十條”出台，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基准利率的1.1倍，並且嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款。曾一度爲鼓勵房産消費而打開的二套房貸優惠大門在2010年被重新關上。

　　在“國十一條”和“新國十條”等政策嚴密的調控下，2010年樓市成交量全線下跌，雖有效抑制了不合理需求，但也抑制了部分剛性需求，並且該調控政策未有效壓制住樓市價格上漲的步伐。

　　2011年1月，爲鞏固和擴大2010年的調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，國務院常務會議推出八條房地産調控措施，“新國八條”正式出台，要求強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　而在2013年2月，國務院常務會議推出“新國五條”。會議不僅再次重申堅持執行以限購、限貸爲核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。此外，會議在明確既有政策的基礎上，還提出了對房價上漲過快的城市及時采取限購措施，以及建立穩定房價工作問責制等內容。政策出台後，北上廣深，以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

　　“新國五條”的出台，繼續釋放政策將持續從緊的信號。同時，限購造成的震懾作用促使開發商在下半年不得不以價換量。雖然與此前的“新國八條”相比，此次中央並未提出更新的調控手段，但這一信號的意義在于，強調樓市政策“高壓期”仍將持續一段時間。

　　二套房貸松綁力度超預期

　　在經曆了前幾年政策收緊之後，二套房信貸政策在今年首度松綁。3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文，要求對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭商貸購二套普通住房，最低首付款比例調整爲不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定；繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。

　　該項政策松綁力度之大超出預期。在今年全國兩會結束以來，整個房地産就不斷在吹“政策風”。比如在今年工作報告中，關于房地産市場的表述上放棄了多年強調的調控政策，也不再提去年工作報告中還在強調的“抑制投資和投機性需求”，甚至只字未提房價，取而代之的是“支持居民自住和改善型住房需求，促進房地産市場平穩健康發展”，在房地産界看來，“支持改善型住房需求”極有可能是未來二套房首付比例降低的一個信號，于是業界紛紛猜測二套房首付比例極有可能降低至五成。因此，當二套房首付比例降至四成的消息一出，也讓房地産界大呼意外。

　　國內樓市專家認爲，二套房貸款政策松綁的標志意義非常大。首先今年的二套房貸款政策是2013年樓市收緊政策的標志政策，2013年樓市火爆，有很多地方收緊政策，甚至將二套房貸政策調整爲首付從六成上浮到七成，如今松綁這一政策將意味著政策方向的全面調整；其次，二套房貸款政策如調整，對于改善需求來說將出現質變，去年9月30日央行發布的松綁限貸政策，事實上已經放松了改善需求入市，但主要針對的是賣一買一需求，如果對二套房松綁，意味著改善需求將全面被鼓勵；最後，信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套信貸松綁，各地方將出台更積極、激進的松綁政策。

　　不過，也有分析人士認爲，此次新政對二套房貸和公積金貸款政策放寬的尺度雖大，但效果恐怕有限，新政雖降低了二套房購房門檻，但卻增加了二套房買家的還款壓力，而且這次二套房政策主要針對的是第一套房貸款還沒結清，又想購買第二套的客群，而這部分客群有限。尤其是對于像江門這樣的三線城市，這樣的客群相對一二線城市來說更少。“更多市民偏向于先把第一套房貸還清，再重新購買當作首套算。因此這次政策出來的效果恐怕不及去年的‘930房貸新政’。”

（实习编辑 张霜）

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