近年來，房地産市場的救市政策層出不窮，購房者們難免有些眼花缭亂，限購解禁、降息降准、公積金貸款新政、“3·30”新政……這些政策的主要內容是什麽，又會爲消費者們的購房帶來怎樣的改變，新京報記者采訪了業內專家，從專業角度做出解答。
■ 新政亮点
提高公積金貸款額度上限
2015年1月1日起，北京市管公積金貸款最高額度從80萬元提高到120萬元。
“3·30”新政
公積金貸款首付比例二套房商業貸款從此前的7成首付降低爲4成。
普通住房營業稅滿五免征變爲“滿二”免征，“滿二不滿五”的非普通房，由之前全額征稅改爲差額征稅。
首套房面積超標不能再用公積金
Q：哪幾類人群無法使用公積金購買二套房？
A：“3·30”调整了二套房首付比例，在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下，近期很多想换房的人都锁定了公积金贷款。伟嘉安捷指 出，虽然目前北京尚未实行公积金贷款新政，然而想换房的人群却明显感觉到了政策的热度。但是在换房人群中，却有几类人群无法使用公积金贷款：
一、公积金贷款未结清的人群不能使用公积金贷款购买二套房。公积金贷款首次使用和二次使用的贷款申请条件与商业贷款不同。如果购房人首次置业时 使用公积金贷款，而且正处在归还房贷中。如果再次使用的话，必须结清原来第一套住房的贷款，才能再次申请办理公积金贷款的相关手续
二、首套房人均面积超标。尽管公积金贷款调整了二套房首付，然而对面积的认定标准却未放开。对于想买二套房的人来说，如果现有家庭人均住房建筑 面积超过31.31平方米，将无法购买二套房。以家庭三口人计算，第一套住房的面积不能超过93.9平方米，比如购房者邢小姐现有的住房面积100多平方 米，显然已经超过了面积要求，因此她只有卖掉现有住房，才能再用公积金贷款，否则只能选择商贷。
三、提取公積金記錄疊加。在限購未放開的背景下，以家庭爲單位只能購買兩套住房，所以購房人買第三套房將被停貸。因爲如果購房者以買房名義提取過公積金，也將會在征信內算作一次購房提取記錄，與第一次貸款買房的記錄疊加，便失去了購買二套房的資格。
“商住”僅能商貸利率上浮一成
Q：首付比例變動的情況下，商住項目的首付和貸款情況究竟如何？
Ａ：北京限購政策的出台，很多不符合限購條件的人被擋在了置業的門外，因此不限購的商住兩用房吸引了一批購房人的目光，這類房源分布在城區或軌道交通周邊沿線地帶，單價較低，而且沒有限購的壓力，吸引了很多投資者和首次置業人群的關注。
据业内人士介绍，新政后贷款购买商住房的首付统一为50%，而且贷款利率上浮10%。由于商业立项的房屋，产权一般仅为40年，所以最长贷款年 限为10年，对购房人来说日后的月供压力较大。此外，公积金贷款一般只能购买产权为70年的住宅，所以购买商住房的贷款方式较为单一，只能选择商业贷款。
能否免營業稅需看契稅發票
Q：“3·30”新政中規定的“滿2年不交稅”，是從拿房産證到手時間，還是簽訂新房買賣合同的時間算起？
Ａ：判斷房産是否滿兩年免交營業稅，通常是按照契稅發票的時間來算。在契稅發票遺失等情況下，按照房産證上的時間計算。
二套房首付50%仍爲市場主流
Q：目前各大銀行對首套房和二套房的首付、利率分別如何執行？
Ａ：目前北京地區的銀行對于二套房首付的要求多爲50%，僅有華夏銀行、北京銀行等少數銀行可以實現40%的首付比例。同時二套房貸款利率一律在基准利率基礎上上浮10%。
首套房贷款方面，目前北京地区的银行对首套房的首付比例要求为30%，大多数银行的贷款利率优惠仍以9折为主，仅有北京建行、华夏银行、农业银 行等少数银行可以根据客户资质条件做到8.8折优惠。不过记者也了解到，目前部分外资银行，如友利银行、大华银行的首套利率优惠可以做到8.8折。
公積金貸依然看貸款次數
Q：北京公積金最高額度今年起提升至120萬元，賣掉舊房買新房的話，能否算首套房，貸到120萬？什麽情況下能貸到最高額度？
A：北京的公積金貸目前依然是看貸款次數，所以賣舊買新的話並不能夠按照首套房來申請公積金貸款。而公積金貸要想獲得最高額度的貸款則需要更爲複雜的條件，除了需要繳納足夠的住房公積金之外，還限制爲只有在購買90平方米以下住房時才能夠貸出。
異地有房仍可按首套貸
Q：在異地，名下有房，無貸款的這種情況，如果在北京購房是算首套還是二套？
A：由于現在住房信息系統尚未全國聯網的關系，因此在異地有房的話查不到。只要在北京無房，就可以被算作首套。而對于今後聯網可能帶來的影響，業內人士表示，聯網主要是爲了征房産稅，到時肯定有免征標准，如果名下的兩套房面積都不大，就沒太大影響的。
本版解答嘉賓：偉嘉安捷業務主管喬志遠、中原地産首席分析師張大偉、亞豪機構市場總監郭毅
本版采写/新京报记者 方王洋 陈禹铭