房地産刺激政策再加碼

　　住建部、財政部、央行8月31日聯合發布通知，下調住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例，通知稱，爲進一步完善住房公積金個人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、廣州、深圳可在國家統一政策基礎上，結合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。

　　據了解，今年3月30日，央行、住建部、銀監會曾聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，其中對于公積金貸款規定，使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%;擁有1套住房並已結清相應購房貸款的，再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。

　　而昨日發的通知中，公積金二套房的首付比例進一步下調。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。這意味著，如果貸款已經還清，二套房公積金貸款的首付只需兩成。

　　不過，在這份通知中，並沒有提及二套房公積金貸款的利率是否變動。目前，北京公積金二套房貸的利率爲同期首套住房個人貸款利率的1.1倍。

　　今年6月1日起，北京市已經對公積金貸款政策有所放松。對于在市住建委房屋交易權屬信息查詢系統中顯示有1套住房並已結清相應住房公積金個人貸款購買第二套普通自住住房的借款申請人，執行第二套住房貸款政策，最低首付款比例爲30%，貸款最高額度爲80萬元。

　　對比北京現行政策和三部委昨日發布的新政，北京如果執行新政，有幾個關鍵問題需要明確。

　　一是昨天發布的新政中，認定標准是結清“相應貸款”，而北京執行的則是只要結清公積金貸款即可;二是北京目前執行政策要求二套爲“普通自住住房”，而此次三部委新政中，只是再次購買“住房”，對二套房是否爲普通住房並沒有特殊要求。

　　而有專家表示，在當前北京高企的房價下，即便實行新政，能因此獲益的人群也不多。由于房價較高，房屋的總價較高，如果兩成首付，意味著需要貸款就較多，而當前北京二套房貸款的最高額度只有80萬元，所以部分家庭只能多付首付。

　　以貸款80萬元來計算，只有總價低于100萬元的房屋，才可以完全享受到首付2成的實惠。以一套200萬的房屋來計算，如果只能貸款80萬元，那麽首付就高達120萬元。

　　當然，購房者也可選擇商貸加公積金貸款的組合貸，可以獲得更高的貸款額。但當前組合貸款中的首付要求，是“二者取其高”的原則，即要符合首付額較高的貸款方式。而目前商貸首付比例高于公積金貸款，也就是說，組合貸款的首付比例也不會按照公積金貸款的要求，而執行的是商貸的標准。

　　不得不提及的是，今年以來，已有超過百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等地還提出增加公積金貸款額度。8月27日，住建部、商務部等六部委更是聯合下發的新政公布，放開了境外個人在中國購房的時限、數量要求，並且降低了外商投資房地産企業的門檻。

　　由此，中國樓市“限外令”10年來首現松動。

　　事實上，在幾輪政策加碼的驅動下，我國百城新房均價同比環比均出現“雙雙上漲”。

　　中國指數研究院的數據顯示，2015年8月，全國100個城市新房均價爲10787元/平方米，環比上漲0.95%，漲幅較上月擴大0.41個百分點。另外，在連續十個月同比下跌後，百城房價也迎來了首次上漲，同比漲幅達0.15%。這也是十六個月以來的首次環比、同比雙雙上漲。

　　環比方面，8月，全國100個城市新房均價爲10787元/平方米，環比上漲0.95%，漲幅較上月擴大0.41個百分點。從漲跌城市個數看，51個城市環比上漲，比上月增加5個，漲幅居前的有上海、湛江、北京、南京等城市，上海以3.77%漲幅居首。值得注意的是深圳本月上漲了0.72%，漲幅較前幾個月有所收窄。49個城市環比下跌，比上月減少了4個，跌幅居前的有寶雞、綿陽、大連、福州等地，最高跌幅爲寶雞的1.86%。

　　同比方面，在經曆連續十個月同比下跌後，8月份百城房價實現止跌，上漲了0.15%。同比上漲的城市個數爲18個，較上月增加1個。其中，深圳上漲26.38%，仍居首位。同比下跌的城市個數爲82個，較上月減少1個。其中，桂林、紹興等5個城市跌幅超過10.00%。

　　在今年一系列寬松政策影響下，樓市持續呈現回暖態勢，對于8月份的房價數據，中國指數研究院認爲，8月市場成交繼續保持穩定，百城價格指數環比漲幅擴大，並推動同比止跌轉漲。政策方面，8月26日央行再次降息降准，今年以來央行已三次全面降准四次降息，此次“雙降”將進一步刺激消費者購房需求。供應方面，房企制定少量緩推的推盤策略，爲“金九”旺季提前熱身，重點城市供應量平穩釋放。庫存方面，供需兩端表現均衡，庫存壓力繼續釋放。

　　從重點監測的十大城市來看，8月十大城市住宅均價爲19962元/平方米，環比上漲1.95%，漲幅較上月擴大0.80個百分點。十大城市中，成都、廣州環比下跌，其余城市均上漲。同比來看，十大城市住宅價格同比上漲3.83%，漲幅較上月擴大2.53個百分點。十大城市中，深圳、上海、武漢、北京、南京5個城市同比上漲，其余城市下跌。

　　對于後市走向，中國指數研究院認爲，央行降息降准將爲9月傳統樓市旺季的到來再增動力。在地方政策積極配合、房企加快推盤的作用下，預計下月至年底樓市將呈現供需兩旺的態勢，“金九”旺季或將如期而至。價格方面，目前全國樓市仍以去庫存爲主基調，部分城市去化壓力尚存，房價將繼續保持平穩。

實際影響小但心理影響巨大

　　“2015年，房地産政策正延續去行政、重市場的調控思路，在多個環節進一步放開。”中原地産首席分析師張大偉表示，此次二套房首付再降低，一定程度上代表了2014年以來第四輪樓市刺激政策的繼續升級。

　　對于二套房公積金最低首付比例的再降低，易居智庫中心研究總監嚴躍進分析，政策繼續放寬意圖很明顯，即希望在9月份以及第四季度，房地産市場能夠發揮提振市場信心、盤活存量資産、帶動經濟複蘇的功能。