新國五條細則1日正式公布，明確提及人民銀行當地分支機構可根據城市人民新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。島城二房貸首付和利率會不會上浮？2日，記者采訪島城多家銀行，發現各銀行二套房貸首付和利率暫未變化，但有銀行近期收緊了首套房貸。業內人士分析，島城未來不排除提高二套房貸首付比例和貸款利率的可能性。

　　反應

　　細則一出，突擊過戶者翻番

　　日前，国务院办公厅发布新国五条实施细则，二手房交易中的个人所得税将按照个人所得的20%征收。政策发布后，立即对市场产生立竿见影的效果，购房者的心理受到不小的冲击 。“今天一大早很多经纪人还在上班的路上，就接到房主或购房者的电话，要求想尽一切办法把房子的过户手续办理完毕。”2日上午，科威国际不动产总经理孙杰说，“ 一位原本凑不够首付款的购房者当天约见经纪人和房主 ，说会想尽一切办法凑够房款，先把房子全款买下，后期再考虑房产证抵押贷款的事。”

　　2日，青島市房地産交易中心的工作人員也明顯感到了政策帶來的壓力。“早上上班時，中心門口就排了20多人的長隊，這種情況在節後還是第一次。”房地産交易中心窗口工作人員說，當天的辦卷量比平時翻了一番。

　　青島版的調控細則何時出台？2日上午，記者咨詢了多個部門的相關負責人，由于適逢公休日，均未得到正面的回答，但交易成本的增加已是必然。

　　以一套总价为150万元的房屋为例，如果房主当初买入价格为100万元，按照新规严格执行差额的20% 来交税，那么则要缴纳10万元的个税，是原来的3倍多。“而崂山区、市南区前海的有些高端住宅，目前的单价都在两万多。”21世纪不动产的李兰玉说，以一套百平米住宅来算，个税成本达20多万。

　　分析

　　岛城二套房貸利率或将上浮

　　新國五條細則明確提出，人民銀行當地分支機構可根據城市人民新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。2日記者采訪發現，截至目前，在島城的工、農、中、建、交五大國有銀行和招商銀行(600036,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、青島銀行均未接到二套房貸政策調整的通知，依然執行首付比例最低六成、貸款利率最低1.1倍的標准。

　　而二套房贷政策将收紧至“首付七成以上，利率较基准利率上浮1.3倍”传言已在市场上流传多日。“国务院出台新政，并没有明确规定二套房贷首付和利率上浮多少，不过从未来看，二套房贷的首付比例和贷款利率很有可能上浮 。”岛城一家国有银行房贷部门负责人余先生说。

　　有業內人士稱，青島的房價近兩年漲幅並不快，青島一般不會在第一時間內出台二套房貸從緊的細則。“從全國房地産情況來看，青島應該是第十個左右出台細則的城市。”這位人士稱。

　　成本增加，購房者“知難而退”

　　一家银行个贷部负责人则表示，目前二套房的首付比例、贷款利率相对偏高，如果再提高首付比例或者房貸利率，意味着二套房成本进一步增加，很多购房者可能不会去买二套房了。“我们银行二套房贷客户占全体房贷客户的比例为10%到20%之间 ，去年二套房首付比例提高至6成时，很多购房者都打了退堂鼓。”青岛银行房贷部门负责人魏先生说，二套房的客户有不少是改善性需求的购房者，这些人手里并没有太多的钱，如果首付比例或者贷款利率再提高，很多人可能就不会再买第二套房子了。

　　“二套房貸業務抵押率高，利息收益也高，對銀行來說，是不錯的業務，但如果有了新政，就得按新政執行。”魏先生說，從他的經驗來看，目前二套房的購房者當中，投機性購房占比已經很少了。“從去年開始，市民對于房價的升值力度就不太樂觀了。”

　　虽然二套房贷没有发生变化，但岛城多家银行首套房房贷优惠额度近期有所改变。2日，记者采访了解到，截至目前，青岛银行首套房貸利率仍固守8.5折优惠“阵营”，但不少银行都不同程度地出现了上浮。“现在首套房贷贷款利率还有优惠，优惠力度最低9折，这还得是优质客户；一般客户打 9.5折。”农业银行(601288,股吧)市南区支行房贷部王经理说。而去年建设银行(601939,股吧)青岛分行、工商银行(601398,股吧)、农业银行、中信银行、平安银行(000001,股吧)等首套房贷款利率最低优惠均可做到 8.5折。

　　算賬

　　100萬按揭買房，120萬賣才保本

　　对于那些投机性购买二套房的购房者来说，肯定要算一笔账，那就是房子涨多少才能赚到钱？青岛银行理财师闫峥给记者算了一笔账：拿一套100万元的房子来说，首付需要60万元，贷款为40万元。从购房到交房大约为2年的时间 ，在这两年的时间里，购房者大约需要支付6万元的利息；如果要卖掉，要承担3万元的契税，并且要缴纳20%的所得税。此外，在这两年期间 ，60万元如果存银行能得到的利息为3.6万元，如果买成银行理财产品，收益会更高。“这样算下来，100万的房子至少涨到120万元，才能基本上保本。”

　　“如果考虑到新房装修贬值等费用，投资者要想赚回成本，恐怕还得让房子涨幅更大才行。”闫峥说，从目前的现状来看，房价很难有如此迅猛的涨幅。“房地产投资机会越来越少，市民要是想投资的话，该考虑一下其他品种了。”记者 肖良华 王爱科

　　解讀

　　重稅抑制投機，會否殃及無辜？

　　國務院出台國五條細則，其中最引人關注的便是個人出售房産要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅，力度之大令市場始料不及。有業內人士指出，此舉將大大加大二手房交易成本，嚴厲打擊投資、投機需求。但也有人擔心，嚴厲的調控可能會使非投機、投資群體受到誤傷，政策效果仍有待實踐檢驗。

　　對于調控效果，市場預期出現明顯分化。有觀點認爲，在交易環節提高稅負，將明顯抑制二手房交易，限制投機、投資需求，進而降低房價。也有觀點認爲，征收大額的交易稅，會減少市場供給，在限購、限貸、差別營業稅並存的情況下，提高交易稅已不能進一步抑制市場需求，這會加劇市場供需的不匹配。市場需求早晚會出手，最終結果有可能擡高一手房價格。

　　在業內人士産生爭議的同時，市場普遍擔心嚴厲的調控會殃及無辜。天津某事業單位的李先生表示，現在市區的新盤很少，即使有，價格也很貴。如果限制二手房交易，許多人將被迫去郊區買新房。但是城區的二手房在學區、醫療資源等方面都有明顯優勢，一些人買二手房就是爲了換一個好學區。這些剛性需求即使征稅也無法轉移。調控有可能造成的後果是，學區好的二手房交易不會減少，但稅收被轉嫁給買房人，而各方面條件一般的二手房再沒有人買，也沒有人賣，因爲這種交易對于買房者和賣房者都不合算。據新華社

　　二套房全面停貸可能性不大