二次房産房貸，簡單的說就是貸款的房子再抵押出去貸款，購買第二套房産住房。

2008年9月27日央行與銀監會聯合下文對商業銀行發放“第二套房産房貸”提出調控要求，這也是曆年來最爲嚴厲的一次房産房貸調控。目前對于人們所關心的“第二套房”認定標准已有輪廓，但是各家銀行的執行細則仍有較大的區別。

“聽說新房産政策主要是在首付比例和貸款利率兩個方面進行調整。”最近，銀行房貸新政策是不少人最爲關心的熱點話題。以前對于不少有二次房産房貸要求的人來說提高購房首付款還屬于可以承受的範圍之內。但是，這次“第二套房”貸款利率的提高讓不少人覺得難以承受，從基准貸款利率的85折提高到1.1倍，其中增加的利息支出可不是一個小數目。

“第二套房”界定基本明確

業內人士分析，由于《通知》中對于購買首套自住房的借款人貸款比例和貸款利率都有比較明確的規定：購買首套自住房且套型建築面積90平方米以下的借款人，執行20%的貸款最低首付款比例規定；對購買首套自住房且套型建築面積90平方米以上的借款人，繼續執行30%的貸款最低首付款比例規定。而首套自住房的貸款利率按照同期貸款基准利率的85折來計算，這一政策也沒有改變。因此對于首次置業的購房者來說，幾乎沒有受到調控政策的影響。

作爲本次調控房産房貸新政的關鍵環節，如何界定“第二套房”，牽涉到了諸多具有改善需求的自住型購房者的切身利益。據悉，“第二套房”的界定標准達成共識，並已確定下基調：

首先，對于已結清銀行貸款的購房者，如再貸款仍可享首套自住房待遇，利率可酌情下浮。這就意味著如果購房者以前購買過房産，並已將貸款全部償清，那麽再次購房時仍可視作首套住房，首付比例和貸款利率可以獲得一定的優惠。這一標准的確定，對于需要改善住房條件的房産購房人顯然是有益的。

其次，公積金貸款不列入認定是否爲“第二套房”的參考項。也就是說，如果購房人在其它住房中使用到了公積金貸款，沒有申請商業住房房産貸款或是貸款已經結清，那麽他在貸款購買新的住房時，仍可依據首套房的相關房産政策來執行。業內人士分析，此次央行和銀監會聯合推出《通知》的主要目的在于控制商業銀行的貸款風險，公積金貸款並不屬于此列。同時公積金貸款的額度不高，有關政策還規定，貸款人需在第一筆住房公積金貸款還清後，才可以申請第二筆住房公積金貸款，因此相對來說公積金貸款的房産市場風險要低于商業貸款。

另外，基調中確定在認定“第二套房”時，使用“戶”爲單位，夫妻雙方只要有一方仍有房産房貸未結清的，再貸款購房則認定爲“第二套房”。

銀行出台細則有所不一

有的銀行在認定“第二套房”時，都采用了以個人爲單位，而不是以“戶”爲單位，這也就意味著夫妻二人可以分別貸款購房。但是光大和華夏對于“首套房”的界定有所不一，據悉光大規定，首套自住房是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的住房，即使此前的房産房貸已經還清，再貸款買房仍被視爲第二套房。但華夏銀行的做法是，判斷是否“第二套房”，要看借款人在銀行內是否有住房貸款余額尚未結清，如果結清貸款，再貸款購房，同樣可享受“首套自住房”待遇。但是華夏銀行認爲，公積金貸款視同貸款，只要有公積金貸款尚未結清，再貸款購房，則要執行“首付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基准利率的1.1倍”的房産房貸新規定。

在贷款利率的制定上，两家银行的利率标准也不相同。除了对于首套房的利率可以享受到基准利率八五折的优惠贷款利率外，光大暂定了第二套房的固定利率房贷业务，同时提高贷款首付至40%，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍；对于第三套房，首付比例则不能低于购房款的42%，贷款利率按基准利率的1.15倍执行；第四套（含）以上住房贷款利率需按基准利率的1.2倍执行。华夏银行对于多套房产的贷款利率制定得略低，从第三套贷款购房（有两套房正处于还贷中）起，每增加一套贷款购房，其贷款首付比例将在上一套房贷首付比基础上至少增加5%，同时利率也会相应上调，其最低利率水平为上一套房产房貸利率基础上浮至少2%，即第二套房利率如为基准利率的1.1倍，第三套房利率至少则为基准利率×1.1×1.02。

不難看到，業已推出的細則與“第二套房”的界定標准並不完全一致。對此，銀行內部人士透露，執行細則出現差異，主要是考慮到商業銀行實際的執行能力。如就以“戶”還是以“個人”作爲單位這個問題，現有的數據基礎主要來源于央行征信系統的有關數據，對于銀行來說查詢到個人的信息更加容易操作。而且以“戶”作爲單位，很難對父母和子女買房做出區分，從而影響到房産房貸購房的自住需求。此外不同銀行對于風險的控制能力、信貸額度有著不同的要求，也會導致執行細則的不同。同時，已推出細則的兩家銀行工作人員表示，並不排除進一步調整的可能。

08年12月12日央行發布《關于加強商業性房地産信貸管理補充通知》，

1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)爲單位認定房産房貸次數；

2、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應當提供當地房地産管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據爲准。其他均按第二套房貸執行；

3、已利用房産住房公積金貸款購房的家庭，再向商業銀行申請房産住房貸款的，按前款執行；

4、商業銀行應切實履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房産、收入、戶籍、稅收等證明材料。凡發現填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業銀行都不得受理其信貸申請。對于出具虛假收入證明並已被查實的單位，所有商業銀行不得再采信其證明。對發生上述情況的借款人和單位，商業銀行應及時向其所在地銀行業協會報告，由銀行業協會負責收集上述信息並予以通報，監管部門列入重點檢查內容。