距離9月30日，央行、銀監會等多部門聯合下發房貸政策已近一個月，各銀行廣東版房貸政策陸續出台。昨日，農行也發布廣東版房貸新政細則。盡管“認貸不認房”是此次房貸新政主要標准，但在對待首套房的具體標准上，各銀行有所不同，首付及利率的執行情況也有較大差別。其中農行在已取消或未限購地區，對已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購房，執行首付比例最低4成，利率按照首套房貸款利率執行。

  此外，首套房房貸利率优惠已从外资行、股份制银行扩展到国有银行。其中，农行最低可享9 .5折优惠。工行广东省营业部也表示，可给予风险较低的客户利率优惠。

   還清房貸，二套房以上首付有差異

  昨日，農行廣東分行營業部向南都記者發布的新政細則稱：“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，按照首套房貸款政策執行，首付比例最低3成。”

  而對于市場較爲關注的二套及以上房貸認定標准，該行稱：“在已取消或未實施限購地區，對已有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購房住房，首付比例最低4成，利率可按照首套房貸款利率執行；對不符合以上情形的，首付款比例及貸款利率計息按照原個人住房貸款相關政策規定執行。”

  這意味著，由于廣州、深圳仍實施限購，名下有一套房且已結清房貸的，再購買一套房，首付將由7成降爲3成；名下房子超過兩套的，由于限購，無法購買第三套房，自然無法辦理房貸。而廣深兩地以外的區域，名下房子超過2套的市民，原來辦理不了房貸，如今首付比例降至4成，且利率可享受首套房利率優惠。

  不過，從目前已執行房貸新政的銀行看，各銀行的標准並不一樣。同樣名下已有兩套房，且已還清貸款，在建行按二套房進行認定，要求首付爲6成，利率要求基准利率上浮10%以上。建行廣東省分行相關人士對南都記者補充道，以該行的標准，名下已經有二套房，若其中有一套尚未還清房貸，該行將不予受理房貸。

   農行利率下調將引發鲶魚效應

  除房贷认定标准放松外，央行重申首套房利率最低为基准利率7折。在央行房贷新政后，招行成为广东地区首个进行房貸利率下调的银行，自10月8日起将首套房基准利率下调为9.5折。

  昨日農行廣東省分行向南都記者表示，該行已全面調低首套房貸款利率定價下限，具體利率定價根據客戶的信用情況等進行差異化定價。

  此前農行首套房利率執行基准利率上浮2%，但昨日南都記者以客戶身份向農行多個網點咨詢均被告知，目前符合條件且在指定的樓盤購買，最低可享受9.5折的利率優惠。此外，工行廣東省營業部亦對南都記者表示，目前該行已實施新政，根據客戶債務償付能力和信用風險狀況情況合理確定個人住房貸款利率，風險較低的首套房客戶已可給予優惠利率；而非首套房利率則不低于基准。

  “這肯定是一個趨勢，農行的下調將在廣東的房貸市場上引發鲶魚效應，更多的銀行包括國有銀行將跟風重回首套房打折時代。”某國有銀行廣東省分行個貸部負責人對南都記者表示，該行已在考慮醞釀調價。在她看來，目前房貸市場額度較爲充分，銀行爲搶奪房貸市場，肯定會陸續降價。

  利率打折对市民购房成本将有多大影响？南都记者测算，若以贷款总额200万元，贷款年限20年计算，调价前，按农行基准利率上浮2%，利率为6 .681%，选择等额本息的还款方式，需支付总利息163.01万元，月供1.51万元；调价后，利率可打9.5折，为6.2225%，同样以等额本息还款，需支付总利息为150 .08万元，月供1.46万元。即，9 .5折后，200万元20年的贷款，利息将省下12.93万元，月供可省下400元。

  此外，南都记者采访发现，由于首套房认定标准放松，既可令市民首付比例降低，同时还能省下不少房貸利率，资金占用和成本大幅降低，不少市民陆续向银行提出提前还贷申请。某股份制银行相关人士称，过去两周咨询和提前还贷的情况明显增加。而工行广东省营业部则表示，由于新政实施时间较短，买二套房享受首套房贷的客户数量及提前还贷的人数暂时变化不大。对于提前办理还贷，有按揭中介人士表示，市民需注意合同上对于提前还贷是否有收取违约金的要求，不同银行不同合同情况不一样。

   分析

    專家稱三大樓市新政效果有限

    房貸新政對緩解供需矛盾起到一定作用，但房地産市場形勢依然嚴峻

  南都讯记者吴斌发自成都 房市调整政策近几月砌台，但中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁近日称，取消限购对刺激购房需求的整体效果不明显，“认贷不认房”的房贷新政以及住房公积金新政策的出台对缓解房市的供需矛盾起到一定作用，但房地产市场形势依然严峻。

   “取消限購未能刺激購房需求”

  甘犁是在昨日舉辦的西財-新大‘經濟轉型期的管理—以中國及新加坡爲例’國際論壇上作出如上陳述的。

  2014年以來，房市打出三輪政策“組合拳”，4月以來已有41城市松綁、取消限購；9月底又全面松綁限貸；10月9日公積金繳存異地互認，繳滿半年即可貸款。

  中國家庭金融調查與研究中心發布的報告顯示，與非限購城市相比，限購城市取消限購後，多套房家庭購房比例並未上升。甘犁表示，城鎮居民對樓市的預期依然悲觀，取消限購沒能刺激多套房家庭增加購買住房的需求。

  對于央行與銀監會出台的房貸新政，甘犁估算，這將使得有能力支付首付款的家庭占比增加，或將直接刺激需求的釋放。此外，他還認爲住房公積金新政的救市效果有限。

  “新政是對過去扭曲市場的調整”

  對此，清華大學土木水利學院劉洪玉教授昨日亦在論壇上稱，他更願意將近期出台的一系列房市調整政策解釋爲是逐漸對過去過于扭曲的市場進行調整，讓市場慢慢回歸到本來面目，而並非只是刺激市場。

  去年10月中央政治局曾集體學習住房領域情況，被認爲是曆史上談房地産規格最高的一次會議。劉洪玉是爲政治局講課的兩位專家之一。

  劉洪玉認爲，在房地産市場新常態下，作爲市場參與者的、企業以及居民的行爲都要發生改變。

  劉洪玉說，處理住房市場與住房保障關系的原則應是，市場力量在引導下滿足盡可能多的住房需求，“既不全靠包辦、排斥住房市場，也不放任住房市場自由發展”。