央行、住建部、銀監會等聯手“放大招”

　　在3月27日国土部、住建部联手出台楼市新政3天后，央行、住建部、银监会和财政部、国家税务总局先后出台了超出市场预计的楼市“3·30新政”。这距离去年“9·30”房贷新政的出台，刚好半年。此次出台的新政中最重磅的，包括将改善型二套房最低首付降至四成，二手房免征5.5%营业税的年限从原先的5年降为2年 。

買二套房個人首付大大減少

　　毫無疑問，二套房貸首付比例下調，意味著改善性需求置業的門檻將大幅下降，帶來改善性購房需求的積極釋放。這一消息讓很多准備二次置業的人歡欣鼓舞。

　　以北京市一套市值300萬元的房屋爲例，按照現有的二套房首付比例七成計算，首付款210萬元；若首付爲四成，則減少90萬元，至120萬元。

　　專家表示，過去政策下，改善居住條件的成本非常高，很多群體難以完成二次置業，使得供給和需求兩個層面都面臨資金循環不暢通的尴尬。二套房首付比例下調政策落地之後，改善性需求將積極入市。

首付降两成 月供约增50%

　　從最低首付6成變爲4成，首付款陡降2成，房貸新政降低了購房者的首付款壓力。但隨之而來的是，貸款額的增加必然導致月供款的增加，變化究竟有多大？讓我們來看一個案例。

　　假如A君准備購買一套價值100萬元的商品房，始終選擇等額本息還款，在政策調整前後，他的月供將發生變化：新政後，在執行利率和期限都相同的情況下，他可一次性減少20萬元首付款，但月供則會增加約50%；如果他有幸能享受到基准利率，月供會增加約43%。爲此，客戶在貸款購買二套房時，請一定結合自有資金，合理申請貸款額度。

二套房購房成本明升實降

　　執行新政策後，二套房的購買成本到底能降多少？據上海易居房地産研究院測算，以一套200萬元總價的住房爲例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計算，首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元，如果按照商業貸款進行計算，在基准利率條件下，20年期等額本息的還款總額爲102萬元；而按照新政策四成的比例計算，首付款爲80萬元，需要向銀行貸款120萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額爲205萬元。

　　簡單對比來看，降低首付比例並不意味貸款成本降低了，實際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額爲140萬＋102萬即242萬元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額爲80萬＋205萬即285萬元。後者要增加43萬元的支付成本。

　　嚴躍進說：“賬不能簡單這樣算，在七成首付的情況下，購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息總額將超過43萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”

貸款利率或還有下浮空間

　　除了首付成數的降低之外，利率未來如何變化也是客戶關注的話題。我們注意到，按照此前標准，商業銀行發放二套房貸款，利率至少上浮10%。而是在房貸新政中，這個量化性的標准已經沒有了，取而代之的是“具體利率水平銀行業金融機構根據借款人信用狀況和還款能力等合理確定。”對此，多位銀行業內人士昨日表示，利率水平將是近期研究的重點。

营业税降低 也是隐性福利

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰告訴記者，從公司2014年全年促成的二手住宅買賣交易看，不足2年的比例是50.5%，滿2年但不足5年的比例是11.7%，滿5年的比例是37.8%。也就是說，成交中，至少有一成比例的物業可以得到免營業稅的優惠，而實際上在整個市場上，起碼有超過35%的比例是屬于滿2年但不足5年的，因此可以預計，未來一個季度，會有更多的這類滿2年不足5年的物姻現在二手市場上流通和成交。

　　而此前買征收營業稅的二手房，羊毛出在羊身上，都是買家支付這筆錢，這樣算來，部分購房人也能小省一筆了。

買二套房不用賣房了

　　據介紹，目前廣州市二套房的首付多爲60%－70%。在半年前“9·30”房貸新政出台後，如果將第一套房貸款結清，再去買第二套房則可享受首付三成。該政策釋放了不少改善型置業需求，但仍有部分家庭認爲“賣一買一”較難操作，望而卻步。

　　昨日下午，在聽說不結清貸款也能以四成首付購二套房後，詹先生很高興。他說，他家在海珠區已經有一套兩房單位，但隨著第二個小孩的到來，早就想換套大點的房子。去年雖然有“9·30”房貸新政，但考慮到拿錢去結清尾款就又減少了第二套房的首付款，他們家左右爲難。現在終于可以再去物色下新房了。另外，有部分原本計劃賣掉舊房享受低首付去買二套房的家庭，也可以繼續持有原房産。

部分城市房價或上漲

　　從市場層面來講，量價齊漲幾率將大大增加。二套房首付比例的降低，對于購房者來說，疊加之前的取消限購政策影響，購房者很可能再次積極入市。松動的信貸政策使得購房者難以再期待價格下調回歸合理。

　　但也有人認爲，改善型需求購房者的首付能力比較強，降首付對他們的影響可能沒那麽大。松綁二套房貸款政策預期愈發強烈，如果一線城市房價繼續上漲，不僅老百姓難以接受，恐怕也不是政策層面所樂見的。

　　如果房價上漲，對購房者來說，又是一筆不小的損失。

公積金貸款難度或加大

　　“此次政策的最大亮點在于四成的首付比例，這樣一個政策的刺激力度非常大。過去購房者實際上需要提供六至七成的首付，這在一定程度上抑制了住房交易。畢竟很多改善型購房者因爲資金壓力難以提供高額度的首付。而現在到了四成，則大大降低了首付比例和壓力，成爲改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。”易居房地産研究院研究員嚴躍進對記者表示，對于房企來說也可以借這樣一個政策積極去庫存。

　　中原地産項目總經理黃韬表示，首付降低了兩成，可以認爲是相當于開發商降價了，短期內會導致成交量上升三成。樓價暫時不會上漲，因爲開發商要跑貨。不過他也指出，廣州公積金一直短缺，所以在新政刺激下或有更多人買房，會讓公積金貸款更難。

　　資料來源：三湘都市報、新快報、信息時報、成都商報