新华网上海3月31日电（记者 郑钧天、王凯蕾）30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转

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讓營業稅政策的通知》，將普通住房營業稅免征期由五年改爲二年。

　　市場人士將這次“金融＋財稅”政策組合拳解讀爲“穩消費”、促房地産市場平穩健康發展的一劑“良藥”。政策執行後，二套房購買成本能降多少？樓市能否迎來量價齊升行情？

　　“金融＋財稅”，能提振“住房消費”嗎？

　　這次中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整爲不低于40%。使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%；擁有1套住房並已結清房貸的，再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。

　　市場人士分析稱，此次政策的最大亮點在于居民購買二套房的首付比例下限降至四成。而此前，二套房購買者需要提供至少六成首付，一線城市的購房者更需要提供不低于七成的首付款。

　　“二套房首付比例過高在一定程度上會抑制住房交易，畢竟很多改善型購房者的資金難以支撐如此高比例的首付。這次的政策力度很大，在降低首付比例後，改善型購房需求將被釋放、快速入市，尤其對一二線城市而言，中大戶型的房源市場成交情況將繼續向好；從全國來看，房企可以借此良機積極去庫存。”上海易居房地産研究員嚴躍進稱。

　　幾乎同時，財政部也發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人轉賣普通住房，營業稅免征期限由以往的5年變成2年。

　　上海中原地産研究咨詢部高級研究員孫黎分析稱，“新政策不但減免了滿2年不足5年的普通住宅交易稅費，還將釋放一批存量房源。據對中原地産上海門店的調查，滿2年不足5年普通住宅挂牌比重不超過市場總量的20%。“據測算，新政策執行後，上海全市二手住宅挂牌量增長幅度在7%左右。”

　　改善型需求獲支撐，購房成本會降嗎？

　　“我看到政策後，立即給熟識的中介打電話，但都占線，後來不得不跑到單位附近的一家房産中介去了解情況，那裏已有不少客戶在咨詢了。”廣州市民陳曉芸最近一直在看房，她打算在女兒的學校附近再購買一套住房，以方便照顧孩子起居。

　　那麽，執行新政策後，二套房的購買成本到底能降多少？據上海易居房地産研究院測算，以一套200萬元總價的住房爲例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計算，首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元，如果按照商業貸款進行計算，在基准利率條件下，20年期等額本息的還款總額爲102萬元；而按照新政策四成的比例計算，首付款爲80萬元，需要向銀行貸款120萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額爲205萬元。

　　簡單對比來看，降低首付比例並不意味貸款成本降低了，實際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額爲140萬＋102萬即242萬元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額爲80萬＋205萬即285萬元。後者要增加43萬元的支付成本。

　　嚴躍進說：“賬不能簡單這樣算，在七成首付的情況下，購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息總額將超過43萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”

　　新政策還規定，二套房貸款利率取消“1.1倍”限制，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著，二套房的貸款利息支出也將有所降低。

　　此外，營業稅免征“五改二”也直接關系買賣雙方的“真金白銀”。據中原地産測算，以上海爲例，一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元至25萬元之間。

　　購房需求釋放，房價會漲嗎？

　　與廣州的陳曉芸一樣，許多購房者一聽新政策出台，害怕房價會快速上漲，就立即趕往售樓處或者中介門店。政策松綁後房價會上演新一輪“上漲行情”嗎？

　　市場人士普遍認爲，新政策主要目的在于穩定住房消費，而不是大規模“救市”。短期內部分熱點樓市或許會迎來量價齊升行情，而在庫存較高的城市，去化壓力依然難解。

　　中原地産首席分析師張大偉說，新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放。“購房者情緒會大大提振，進而加快入市節奏。整體市場成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性。”

　　“從目前情況看，二季度廣州二次置業的比例至少將提高5個百分點，到16%至17%；二季度二手房住宅成交量或將每月提高6000宗，而此前每月不足4300宗。”滿堂紅置業廣州分公司研究部主任周峰說。

　　但是，從全國來看，受制于庫存高企，大部分地區的樓市整體仍將複蘇乏力。國家統計局數據顯示，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。

　　招商地産南京公司副总经理孙海平分析，在三四线城市，新政策不会在短期内立竿见影。从全国来看，新政对开发商虽说是利好，但直接涨价还不太现实，房企应该还是去库存以跑量为主基调。

　　南京仁恒投資有限公司副總經理沈玉恩說，“新政策背後是市場調節的導向，最終決定行情的還是市場自身。”

　　作者：郑钧天 王凯蕾

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