3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整爲不低于40%。擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。央行新政中，利率水平交給商業銀行根據客戶信用狀況和還款能力自行決定。這也意味著，此前整齊劃一的二套房利率有可能出現分化。不過，新政落地十余天，記者采訪獲悉，島城多數銀行二套房利率仍然以上浮10%爲主。那麽，首付比例上浮後購房者該如何算賬呢？記者進行了采訪。

利率：

首付降了利率上浮

二套房首付比例調整之後，貸款利率會不會同時變化，也是購房者最爲關注的問題之一。記者采訪獲悉，多數銀行對于二套房利率仍執行上浮10%的利率標准。

對此，青島一家股份制銀行信貸部負責人說：“利率方面，銀行依然會根據信用狀況和還款能力執行差別定價，銀行信用記錄和業務來往更多的客戶將獲得利率上的更多優惠。而二套房貸款利率會不會有折扣要視市場情況而定。”

记者通过融360对比发现，在公布的17家银行二套房房貸利率中，基本都执行上浮10%的利率，只有华夏银行二套房房貸利率上浮5%。

首付降低：

貸款成本卻增加了

需要提醒的是，新政策實施後，換房的門檻固然低了，但首付付得少必然貸款貸得多，還款壓力大，購房者還需量力而行，一定要根據自己工資的實際狀況決定購買二套房的首付比例，以免入不敷出。

那麽，執行新政策後，二套房的購買成本到底能降多少？根據調整前後二套房首付比例，以總價100萬的房子爲例。在首付比例調整前，二套房首付六成，需要首付60萬；調整後二套房首付四成，需要首付40萬。調整前後，二套房首付相差20萬，大大降低了二套房的置業門檻以及二次購房者的置業壓力。

以100萬元總價的住房爲例，貸款利率按6.49%（基准利率上浮10%）進行計算，如果按照首付六成的比例計算，那麽首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業貸款計算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額爲71萬元，月供2980元。首付比例降至四成後，首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那麽還款總額爲107萬元，月供4470元。

記者對比發現，降低首付比例對于一些改善性購房者而言，並不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。即六成首付下，買房總金額爲60萬+71萬=131萬元；四成首付下，買房總金額爲40萬+107萬=147萬元。這樣對比，要增加15萬元。

雖然總金額還款增加，但“增加”背後卻有一筆資金節省——首付款：相比四成首付，六成首付情況下需多繳納首付款20萬元。

“賬不能簡單這樣算，在六成首付的情況下，購房者需多繳納首付款20萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息總額將超過14萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”興業銀行青島分行零售信貸業務拓展部鄭兆輝表示。

提前還貸：

後期提前還款不省錢

“如果後期我經濟寬裕了，可以提前還款嗎？”面對記者的提問，銀行業內人士指出，其實考慮這個問題，有理論上的原則：理財收益高于貸款利率時，投資；理財收益低于貸款利率時，提前還款。

但是現實太複雜，如果使用的是商貸和公積金組合貸款，建議先還商貸；如果是生意人或者是創業青年，肯定需要流動資金，從哪借錢都比房貸款利率高，所以也不要選擇提前還款。

另外，執行上浮利率的貸款人（利率超過7%），市場中受益高于此的投資大多具有高風險，建議提前還貸；如果在還款初期，本金基數大、利息金額也高，在沒有好的投資渠道情況下可以提前還款；如果已經到還款中期，所剩利息已經很少則不建議提前還款。

建議：

買房不應盲目跟風

最近幾日，王小姐一直爲買房的事心神不甯，“根據新政策的規定，房貸首付可是降了不少啊，我覺得可以爲自己減去不少負擔，可老公給我算了筆賬發現，雖然首付降了，但總房款並不低，弄得我猶豫不決，不知道現在是該買房還是不該買房”。

由此可見，首付比例降低，給前期資金緊張的人群更大的緩沖空間，不過，這也意味著往後每月還款以及總共需要支付的利息都翻番了，同時，也意味著，銀行將要提供的人均貸款額度更高。不過下調首付的政策力度是夠大，銀行卻不一定有足夠的流動性來提供首付下調帶來的新增貸款。

银行业内人士认为，连续的新政策对楼市无疑是利好的，但由于每个人对自身需求和生活期望的不同，市民也要根据自身实际情况定夺买房时机，買房不應盲目跟風。

樓市新政下，應該冷靜地問問自己：你需要住房嗎？買房是爲了什麽？你覺得現在是房價最低了嗎？只要這三個問題的答案都是肯定的，那就不要猶豫。如果自己都不確定那還是再想想吧。

（记者 景虹 摄影报道）

原标题：利率不打折 买房细思量