昨天，官方在2016年的樓市維穩上終于祭出了第一個大招：央行聯手銀監會發布關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知。在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例爲25%，各地可向下浮動5個百分點。

新政還規定，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整爲不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

此次房貸新政出台後，在輿論間引起熱烈的反響。諸多機構和專家對官方在春節前推出的這一重大政策進行解讀，以判斷對未來樓市以及經濟走勢的影響。記者通過梳理，將最重要的關鍵詞呈現出來，讓讀者看清房貸新政策背後釋放出的市場信號。

關鍵詞：曆史最低--房貸首付回到兩成時代

其實房貸首付政策在去年9月份就已經提前松動過一次，當時央行銀監會發布通知，規定在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整爲不低于25%。而今天的新政，已經明確將官方劃定的25%首付紅線淡化，批准地方可以根據實際需要再下浮5%，將首付比例將至兩成。

据证券时报报道，在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%;930新政则将一套房首付比例从30%降低为 25%。此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。

易居研究院副院長楊紅旭表示，此次首付降至二成，也就回到2006年之前，屬于曆史最低水平了。

楊紅旭分析稱，這一政策，是支持自住需求，化解房地産庫存方針的具體落實，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬松政策出台，進一步促進樓市複蘇。

房地産商任志強則認爲今天的這個政策仍在猶抱琵琶半遮面，他通過微博評論稱，“出個政策也婆婆媽媽的?”“明明是過時的限制性政策，就是不肯統一降到首付兩成?”

關鍵詞：曆史最高--全國房地産庫存7.1億平方米

官方今天發布的樓市新政，其刺激力度似乎有向2008年金融危機時期看齊的調性。而背後則是地方面臨著的樓市庫存居高不下的嚴峻現實。

根據國家統計局最新公布的數據顯示，2015年末，全國商品房待售面積達到7.1億平方米，爲曆史最高值。其中三四線城市由于自身消化能力有限，面臨的庫存壓力更加明顯。

中國社科院稱，如果想完全消化樓市庫存，需要23個月。民生證券研究院的研究表明，從結構上看，2015年年底一、二、三線城市庫銷比分別爲8.15、10.23和25.58，三線城市房地産庫存過剩問題最爲嚴重。

與待售面積上漲不同的是，2015年全年，房地産投資對經濟增長的貢獻率已降到了0.079個百分點，成爲曆年年度的最低值。

而最爲關鍵的房地産開發企業庫存的所有住宅商品房的面積更是高達約爲55.6818億平方米左右，這還不包括數量龐大的農村房屋。

這些龐大的庫存量直接影響到中國經濟增長數據。

關鍵詞：去庫存--布局地方發力

經過多年的高速增長，中國房地産市場已從“增量時代”步入“存量時代”，“去庫存”當仁不讓成爲今年樓市的關鍵詞。

房地産投資增速下降，已嚴重拖累中國經濟增長，已經多次喊話要‘去庫存’，提出要化解房地産庫存。2015年四季度召開的經濟工作會議，化解房地産庫存已經被列爲經濟社會發展的五大任務之一，會議指出，“要取消過時的限制性措施。應該說，從這次政策開始，各主管部門“去庫存”的執行落實政策將會相繼出台。

中國指數研究院發布的數據顯示，全中國房地産整體庫存按照過去三年的平均銷售速度計算，這一庫存需要五年的時間來消化。

如何消化高庫存，不僅是開發商面臨的一大難題，也是地方頭疼的問題。

據南方日報報道，近期，重慶、福建、湖南、海南等地密集出台去庫存措施，而多地陸續召開的“兩會”也紛紛將去庫存作爲2016年房地産的重中之重。業內人士認爲，近期各地政策調整和要求化解房地産庫存，促進房地産抑續發展的要求相一致。分城實施是未來政策放松的主流，將會有更多省份跟進。房地産市場有望在一季度迎新一輪政策寬松潮。

1月18日，重慶成爲在2016年第一個出台去庫存措施的城市，在促進房地産企業發展方面出台了包括稅收、金融、重組合並等多方面支持措施。如對房地産企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整爲15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整爲2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。

此後，多地跟隨重慶步伐，相繼出台去庫存措施。19日，福建全省住房城鄉建設工作視頻會議提出，鼓勵各市、縣根據實際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出台落實到具體樓盤的房地産去庫存措施。對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應，特別是一些城市存在商業用房庫存去化周期長的問題，要暫停商業用地出讓。

20日，湖南省住房和城鄉建設工作會議召開。會議提到，湖南房地産去庫存壓力很大，有的地方去化周期(商品房的銷售周期)達2至3年，必須采取強有力措施。湖南省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區和項目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場解決，給予租金補貼。此外，還提出大力發展租賃市場、支持農民工進城落戶、發揮公積金政策效應等去庫存措施。

21 日，海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。

民生證券宏觀分析師朱振鑫指出，去庫存是供給側改革第一要務，激發房地産合理需求是去庫存第一要務。下調公積金首付後，下調一般貸款首付順理成章，不排除進一步下調可能。

關鍵詞：減壓--三四線城市樓市迎來機遇