“我有300萬元，想在五環以內買套房”，這句話放在兩年前會十分平常，但時至今日，這句話有可能成爲笑話。2015年，隨著豪宅不斷入市，土地價格再創新高，普通商品房逐漸淡出樓市，改善盤一步步“被豪宅”，買房門檻也進一步發生變化，以往100多萬就能買房的底線已經攀升到300萬左右，而1000萬的房連豪宅的邊兒都摸不著。因此，人們在都市中迷茫：我到底算哪個群體？剛需？改善？難道不知不覺成了豪宅的“俘虜”？2016年，買房人得摸摸兜裏的錢，掂量掂量自己在無數樓盤面前的“身份”，才能找到符合自己的房産，從而通過房産的價值給自己貼上在這個城市中的身份標簽……
刚需型 商住房大行其道
國家的相關政策條文中，沒有剛需一詞，其是房産商在營銷過程中産生的一個名詞。從字面理解，“剛需”就是剛性需求以自住爲首要條件。目前，業界對剛需房普遍有兩種理解：一、緊迫性需求。簡單地說就是解決人居住的最基本需求，就像穿衣、吃飯、工作等一樣。對于沒有房子的人來說，能擁有一套住房是一種剛性需求。因此剛性需求其中一個意思就是基本需求。二、彈性需求。看似可有可無，具有一定的彈性空間，尤其隨著物質基礎的改善，人們對居住品質的要求逐漸提高。比如子女長大，原有的房子無法滿足兩代或者三代人同時居住，換套大房子，改善一下居住環境，這也是屬于剛性需求。這一類型二套房居多，且房屋面積偏大。
在北京市場，有關剛需一詞的由來應該是幾年前萬科長陽半島開盤時叫響的。那時，位于房山區的長陽半島，開盤時價格每平方米一萬多元，而今年主推的戶型爲87平方米——125平方米的兩三居，均價已經達到29000元/平方米——32000平方米之間。再舉一個例子，通州剛需盤保利大都彙前不久開盤熱銷12億，價格在35000元/平方米。
可以說，目前35000元/平方米以下的樓盤可以稱作剛需盤，這些樓盤的真正需求者就是目前北京市場的剛需買房人。而在短短五年裏，一套一百平方米的兩居，基本從100萬左右漲到了350萬元左右，這就是剛需的現狀。
據了解，由于近幾年北京土地價格上漲迅猛，剛需盤顯現出退出樓市迹象，3萬元/平方米以下商品房鳳毛麟角，取而代之的是如雨後春筍般湧現出來的商住房，據不完全統計，庫存量加上2016年即將面市的新盤量，商住房總面積將達到驚人的600萬平方米左右。
亞豪機構營銷總監郭毅表示，商住樓供應規模大、供需不均衡，主要原因是規劃與區域市場現狀不匹配。從規劃的角度，爲了豐富郊區的配套，商業公建類用地的供應主要集中在郊區。2013年成交的56宗商業用地中48宗位于五環以外，2014年成交的44宗商業用地中39宗位于五環以外。
然而，五環以外、甚至六環以外的區域往往因爲居住人口的密度小，導致商業及寫字樓的經營難度大，回報周期長，對于注重周轉率的開發商來說，爲了回籠資金，只能將這些地塊開發爲散售型産品，這樣的話，購房者的購房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。但是同類産品供應規模過大，且在同一區域的供應過度集中，造成嚴重的銷售壓力，庫存居高不下。
隨著2015年塵埃落定，那麽2016年的樓市將如何走向？明年房價會漲還是會跌？這無疑是衆多房地産業內人士和購房者關注的問題。證券研究機構中金公司研究部率先發布了對2016年及以後的中國房地産市場趨勢預測報告。報告對全國主要城市房地産銷售價格、銷售量均進行了預測，認爲：2016年中國房地産市場將整體較爲平淡，分化的走勢還將繼續；改善型住房和存量房交易將成爲市場爭奪的主要對象。
改善型 你“被高端”了
你能瑣目前北京哪些樓盤叫做改善型樓盤嗎？亦莊金茂悅、中冶德賢公館、天恒公園懿府、翡翠山、燕西華府……估計業內人士數得著的也就這些位于亦莊、大興、豐台等地的熱銷盤。的確，這些單價在4萬元左右，總價不超過1000萬元的樓盤目前在京城能成爲一房難求的代表性産品，道理很簡單。
據專家介紹，從目前狀況看，一、二線城市的改善型住房需求有望繼續占主導地位
首先，國內現有的住房普遍戶型較小（平均面積80平方米，三居或以上的戶型占比不到40%），20%左右的住房質量不好，加上二孩政策的全面放開、央行持續降准降息帶來的貨幣寬松影響，預計2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現強勁。
其次，調查顯示，國內約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當時房地産市場並沒有商業化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強的動力去改善居住條件。此外，已擁有一套住房的改善型購房者的住房負擔能力要比首次購房者高得多。從北京市場可以更透徹地看出這一點。
雖然說改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型樓盤不知不覺地“被高端”，致使本就貨量不多的改善盤市場供應捉襟見肘。由此産生的聯動效應就是，所有的改善盤都在漲價，只因越來越稀缺。
最具代表性的樓盤是紫辰院、福熙大道等項目，連續數月排名豪宅排行榜前列。而僅僅在一年前，此類項目還徘徊在高端改善與豪宅之間。但隨著地王樓盤不斷推出，被豪宅包圍著的高端盤成爲了左右區域價格的風向標。一來原本賣得不溫不火的産品被搶購，二來只要提升産品品質便可以追求高利潤率，因此，高端改善樓盤稍微一使勁兒就殺入豪宅行列。
豪宅型 你会挑花眼
幾乎所有的業內人士都承認，2016年將是豪宅元年，北京樓市罕見地將出現豪宅遍地的局面，據中原地産首席分析師張大偉統計，今年超過10萬元/平方米的豪宅將達到50個左右。亦有業內人士公開指出，這50個豪宅中，只有5——10個銷售預期看好，剩下的都會舉步維艱，不出意外的話很可能會出現爛尾豪宅。
目前在售的10萬元均價以上豪宅中，只有中赫萬柳書院、龍湖西宸原著真正達到實際價格並能熱銷的，其余絕大多數號稱10萬+的豪宅要麽價格明高暗低，要麽銷售速度太慢。究其原因，買房人就那麽多，不增不減，但豪宅太多了，多到了連他們自己都不知道怎麽賣的地步。
最近一段時間，在各種年底年初分析會議上，有一個共同的話題：2016年的頂豪市場將會怎樣？各路不同的研究機構給出了以下分析：
其一，市場曆史規律的不確定。我國房地産市場，有一個經多個周期觀察得來的經驗和規律：就是三年一個周期。就好像經曆過秋的收獲之後，必然要迎來一整冬的蟄伏休養一般，2015年北京房地産市場在各種政策利好加信貸政策的刺激下走出了冰點，2016年是否會如約進入瘋狂高啓的騰飛年？經曆過頂豪元年的轟轟烈烈之後，頂豪市場能否將北京樓市的整體水平擡高到一個新的高度？很多操盤手對此心裏基本有數，卻又擔心發生變數。