（原标题：你还在拼命还房贷? 有关房贷真相揭秘(组图)）
關注三湘都市報
微信看E報。
每個人都有一個夢想：我想有一個大房子，面朝大海，春暖花開。前提是，你有一個大房子……說到買房，問題來了，全款買還是貸款買？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長時間？等額本金還款呢，還是等額本息？
全款買還是貸款買?
建議：貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業貸款混合貸，用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
如果貸款，貸多長時間合適，
要提前還款嗎？
建議：按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于商業貸款利息的投資，不用著急提前還銀行貸款的。
選擇等額本息還是等額本金？
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式相比等額本息還款方式，同樣的年限，但是利息支出會高出很多。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似的。
但是，真的是這樣嗎？
其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因爲你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
這兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因爲之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因爲你每個月占用銀行的本金多造成的，並不是銀行設計要多賺你的利息。
建議：如果你前期資金並不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什麽時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。
哪類人適合提前還款
vs
不用提前還款
以下兩種情況較適合提前還貸：
1、處于還款初期的借款人，因爲利息支出通常集中在還款初期，借款人這時候提前還貸可節省利息；
2、借款人手頭資金能夠支付房貸剩余尾款，卻不能滿足其他方面資金需求時，選擇提前還款是比較劃算的。借款人可以將手中資金用于提前還貸結清貸款，然後用此套房産向銀行申請抵押消費貸款，將抵押出來的錢款用于其他方面的資金需求來解決自身融資需求。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，基准利率享受7折與8.5折之間的購房者。
2.等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經比較少了哦。
等額本息還款期已經超過二分之一，可以提前還款，但是看准時間，節省的利息會比較多，其實節省的利息已經沒有多少了。
3.投資收益高于貸款利率的投資人士。
小貼士
提前還貸要交違約金
提前還款要交違約金你知道嗎？銀行其實並不歡迎組合貸款你知道嗎？今天小編就來跟大家分享一下那些你不知道的貸款“潛規則”。
一、提前還貸並沒那麽省錢
大多數購房者不知道的是，銀行會對你的提前還款收取一部分違約金，因爲在頭一年提前還款會導致銀行收取的利息減少，按照之前借貸雙方簽訂的合同條款，借款者應該向銀行提供一筆違約金。
那麽，違約金的賠償標准是多少呢？
一般來說，違約金的有效期不會超過3年，超過這個期限違約金的比率會下降；另外，只要每年的提前還款不超過貸款余額的20%，就不用繳納違約金。
二、 利率和折扣的变化没那么及时
先說說利率，很多時候雖然新的政策被推出來，銀行的利率得到了調整，但是你的月還款額並不會立馬隨之變化，而是會在來年的一月份再做出相應的調整，簽訂貸款合同的時候要看清楚這些細則。
再是折扣，很多在降息前申請貸款或者已經獲批的購房者仍要按照降息前的優惠折扣繳納利息，即使日後基准利率會隨著利率的調整發生變化，但是利率優惠折扣是不變的。
三、組合貸款爲什麽難貸？
據悉，銀行方面是不太歡迎組合貸款的，主要是因爲組合貸款不僅辦理起來複雜，而且利潤有限，爲什麽這麽說呢？
組合貸款辦理起來要涉及到銀行、公積金管理中心兩個機構，需要耗費的人力和精力相比其他貸款更多，不僅辦理時間長，且帶來的利潤是有限的，這種情況下銀行不喜歡組合貸款也就情有可原了。來源：錢生錢
