“首次購房”房貸條件優于“首套房”

　　首付比例低5-10%，利率相同

　　國家二月份出台“房産新政”以來，房地産市場交易趨于活躍，但一些市場流言也對買房人造成了困擾。爲了幫助廣大居民家庭能夠更好地了解和理解江蘇現行房地産信貸政策，人行南京分行在公布《關于規範個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》的同時，對現行住房信貸政策作了進一步梳理，並提供給公衆參考。根據人行南京分行的解釋，“首次購房”和“首套房”是不同的概念，“首次購房”的政策要優于“首套房”，銀行必須對購房人的情況做具體審查。

　　既沒買過房、也沒貸過款者爲“首次購房”

　　人民銀行南京分行貨幣信貸管理處處長戴俊介紹，關于房貸首付比例的政策，最新的調整就是二月份國家出台的最新政策。本次人行南京分行和銀監會江蘇監管局出台的《通知》，並不涉及對現行個人住房貸款信貸政策的調整。

　　目前，江蘇居民家庭首次購買普通住房的，即購房人申請貸款購房時，此前既未曾購買過住房（既未申請銀行貸款購過房、也未使用自有資金購過房），在商業銀行無購房貸款記錄，且購房人提供首次購房書面誠信保證的，可以執行首次購房貸款政策。對這類購房人，江蘇的現行信貸政策是，南京主城區（除高淳、溧水外）按揭貸款最低首付比例爲25%，南京以外的其他地區（含高淳、溧水）還可向下浮動5個百分點，即可以執行的最低首付比例爲20%；貸款利率下限均爲基准利率的0.7倍。

　　也就是說，此前既沒買過房，也沒貸過款的人，是標准的“首次購房”者，首付比例低于已有過購房經曆的人。

　　“首套房”認貸不認房，有貸款未結清算“二套”

　　而“二月新政”之前，對以下三種情況，可以執行或比照執行“首套”住房信貸政策：有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；已買有一套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結清的家庭。“首套”房貸政策即：住房貸款最低首付比例全省各城市均爲30%，貸款利率下限爲基准利率的0.7倍。目前，南京地區銀行普遍執行的是九折利率。

　　“二月新政”發布前，對僅有一套住房、有住房貸款但尚未結清的，再次申請住房貸款時，不得比照執行“首套”房貸政策。即這類貸款（即通常所說的“二套”房貸）最低首付比例，國家定爲40％，目前南京、蘇州執行45％，省內其余城市執行40％。貸款利率下限爲基准利率的1.1倍。

　　而在國家二月份發布的最新政策中，有住房、有貸款且未結清貸款的“二套房”，也可根據“分類指導、因地施策”的原則，靈活執行“首套”房貸政策的最低首付比例，即30%。

　　不過，江蘇省根據“分類指導、因地施策、因城施策”的原則和“宏觀審慎”、防範金融風險的要求，要求南京市除高淳、溧水外，仍執行此前的“二套”房貸政策，即首最低付45％，高淳、溧水最低首付30％，貸款利率下限均仍爲基准利率的1.1倍不變。

　　可以說，對有房貸的“二套”房貸，“已結清”和“未結清”是有較大差異的，特別是在貸款利率方面。比如，已結清的，商業銀行貸款利率下限可以定爲0.7倍，而“未結清”的則爲1.1倍。目前申請商業銀行“二套”房貸的，以已結清的爲主，未結清的並不多。

　　“首次購房”房貸條件優于“首套房”

　　对于“首次”与“首套”的认定问题，本次的《通知》针对此前实际操作中，个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣地落实政策，并按“首次”政策发放贷款，以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时，能够得到住房信贷政策的优先支持。同时，对有购房贷款记录的借款人家庭，为了改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已经结清，且暂时无住房，仍继续按照“首套”房贷政策执行，但不得列入“首次”购房的贷款范围。事实上，“首次”和“首套”的差别并不大，即仅“最低首付比例”最多相差5或10个百分点，“贷款利率下限”则均是0.7倍。记者 查金忠