昨天，上海、深圳兩地不約而同的出台了樓市調控政策，南京會不會跟進成爲焦點。昨天晚間，網上流傳一份名爲《人民銀行南京分行中國銀監會江蘇監管局關于規範個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》的文件，文件中對首套房認定標准收緊，“首付貸”也被禁止。人行南京分行工作人員對此稱尚不知情，現代快報記者發現，由于缺乏詳細解讀，這份不能證實真僞的文件對樓市的影響也暫時難以評估，但在南京樓市快速上漲，其他一線城市樓市政策收緊的當下，南京具備了政策變化的想象空間。

　　“首付貸”、“零首付”等疑被叫停

　　網傳的這份文件中顯示，從銀行貸款做首付以及各類非銀行機構的“首付貸”産品被禁止。文件中指出，要加強首付款真實性審查，明確“客戶的首付款不能來源于借貸資金”的底線；嚴禁客戶將消費貸款和信用貸款挪作首付款；通過房産中介公司、互聯網平台、小貸公司等非銀行渠道籌集首付款的客戶，各銀行業金融機構一律不准發放個人住房貸款。

　　同時，對存在“首付分期”、“零首付”等促銷行爲的房地産開發企業，各銀行業金融機構一經發現應立即中止或從嚴控制合作關系，主動把控貸款中的“首付貸”風險。

　　或將嚴格區分“首次購房”和“首套房”

　　現代快報記者發現，文件中比較新鮮的提法是，嚴格區分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支持對象。

　　這兩個詞看上去有些拗口，實際上有著明顯的區別。所謂“首次購買普通住房”，是指買房人名下沒有房子，也從未有過貸款記錄。這類人群一般是真正的剛需買房人。

　　而對于“首套普通自住房”，目前的認定則要寬泛許多，只要貸款已經結清，無論名下有幾套住房，只要再次購買普通自住房，都可以被認定爲“首套普通自住房”。

　　那麽，這兩種購房人的差別在哪？按照目前南京的房貸政策，“首次購買普通住房”的最低首付比例是2.5成；而對于“首套普通自住房”，各家銀行執行的政策有差異，有的銀行最低首付比例是3成，有的銀行則比較抵觸，最低首付比例要4成。

　　暫缺解讀，樓市影響難判斷

　　如果“首次購房”和“首套房”嚴格劃分開，究竟怎麽執行，由于政策尚未獲得證實，究竟會如何執行，不同專家之間的分析也明顯不同。

　　南京林業大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠認爲，這個網傳的新政並沒有像過去那樣執行“認房又認貸”，很可能是區分2.5成與3成的不同，而南京目前已經執行，“新政”只是重申。

　　而南京房地産建設促進會秘書長張輝認爲，這份網傳的文件基本上可以理解爲：以家庭爲單位，只要貸款買過房，不管有沒有還清，都將按照二套房政策來執行。而南京的二套房政策目前是最低首付45%，貸款利率1.1倍，可謂大幅提高了貸款買房的門檻和成本，對抑制投資投機甚至改善型需求都將産生巨大的影響。甚至可以說，基本對絕大部分有南京戶口的人都關上了首套的大門。畢竟目前名下沒有住房，且沒有貸款買過房的人，幾乎鳳毛麟角，除了還沒落戶的外地人。

　　人行南京分行工作人員稱尚不知情

　　網上流傳的這份南銀發(2016)32號的特急文件顯示，該文件由人行南京分行與銀監會江蘇監管局聯合發布。爲此，記者聯系了人行南京分行的相關工作人員，但該工作人員表示自己尚不知情。而上述文件的聯合發布方江蘇銀監局的電話無法打通。

　　“已經聽說了南京房貸收緊的消息，今天晚上我的朋友圈都被這個政策刷屏了，但是我們還沒有收到確切的文件。”一國有大行南京某支行的行長告訴記者。但是，該行長表示，鑒于昨天上海也出了一些關于房貸和樓市的新政策，他認爲，這份文件的可信度還是比較高的。在被問及如果上述政策屬實會産生什麽影響時，他稱：“受影響最大的肯定是投資炒房的，如果新政實施了，那投資的成本和門檻等于都提高了。”此外，他還補充道：“在收到通知前，我們行仍實行現有的房貸政策。”

　　上海新政

　　嚴禁房企、中介從事首付貸

　　《意見》明確進一步加強房地産市場監管，規範從業行爲，嚴肅查處違法違規行爲。嚴禁房地産開發企業、房産中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構爲房産交易提供各種形式金融業務行爲開展專項整治。

　　非本市戶籍須連續繳滿5年社保才能買房

　　《意見》要求從嚴執行住房限購政策。提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整爲購房之日前連續繳納滿5年及以上。

　　上海的限購政策中一直都有已婚的要求，此次政策中未見對單身購房的松動，表述依然是“家庭購房”。

　　二套房首付比例不低于五成

　　《意見》提出從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　購房人在申請貸款時還應承諾首付款爲自有資金，違反承諾則作爲失信行爲，信息納入本市公共信用信息服務平台。

　　深圳新政

　　實行差別化住房信貸政策

　　對購房人家庭名下在本市無房且近2年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

　　非本地戶籍須連續繳滿3年社保才能買房

　　本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員爲本市戶籍居民的家庭)限購2套住房；能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。購房時間的認定，以在本市房地産主管部門信息系統網簽購房合同的時間爲准。

　　嚴禁首付貸

　　繼續開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、衆籌購房、過橋貸等金融杠杆配資業務。行業協會應充分發揮自律功能，引導互聯網金融企業、小額貸款公司等規範經營。商業銀行應加強對購房首付款的來源核查。

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