目前有664家P2P平台涉足房貸業務，而涉及首付貸的不少于15家

　　首付貸杠杆可放大至10倍

　　政策收緊風險“山雨欲來”

　　■本报记者 刘 琪

　　買房，永遠是百姓生活繞不開的話題。對于許多心有余而“錢”不足的購房者對來說，“首付貸”這種金融産品無疑解決了燃眉之急。所謂“首付貸”，是指在購房者首付金額不足時，房屋中介或金融機構爲其提供補助資金拆借，用于購房者擴大購房杠杆。從2014年開始，不少互聯網金融平台包括搜易貸、廣州e貸、鏈家理財等都相繼推出了這類産品。根據網貸之家統計，目前有664家平台涉及房貸有關業務，而涉及首付貸相關業務的平台不少于15家。

　　然而，近期“首付贷”正在面临政策收紧的风险。据悉，央行、银监会等金融监管部门，正计划打击发放贷款用于房屋貸款首付比例的行为。并且，深圳市金融办、北京金融局也都开始对楼市场外配资进行排查。近期央行上海总部也召集了部分银行进行了解，希望各银行间在个人按揭贷款利率上不要过度竞争，并对房贷业务进行压力测试。

　　不可否認的是，“首付貸”放大了杠杆，若房價下跌，極易引發資不抵債的情況，加大房地産金融風險。但是對于“‘首付貸’是房價過快上漲的推手”的言論，搜易貸相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時認爲，這種說法太過于片面誇大了首付貸對房産市場的作用。“通過首付貸産品，剛需購房者的確能夠解決購房中的資金難題，但其成爲拉動房價上漲推手的可能性非常小，目前市場上首付貸産品的規模不足以促成房價上漲。”

　　“首付貸”杠杆可放大至10倍

　　隱藏風險與房價密切相關

　　事實上，“首付貸”並不是一個新鮮事物。有房地産業內人士對本報記者表示，作爲一個爲不能完全支付房産首付的購房者提供貸款的金融工具，它最早源于房地産開發商爲提高銷量推出“零首付”活動，向購房者貸款購房，其本質就是“首付貸”。後來房産中介也開始推出“首付貸”，以提振業績。近年來，除了房地産開發商、房産中介，一些互聯網金融平台也介入進來。

　　雖然“首付貸”能夠幫助購房者解決首付資金不足的問題，但其核心卻是杠杆的不斷放大。

　　中投顧問房地産行業研究員韓長吉對《證券日報》記者分析道，“一般來說，從銀行貸款買房，貸款者的杠杆是5倍，如果從其他房産中介或P2P平台以‘首付貸’形式購房，能獲得首付價格一半以上的貸款，在銀行貸款和‘首付貸’疊加之後，實際杠杆可以放大到10倍，這遠遠高于去年資本市場頂峰時期場外配資的數額，因此風險較大。”

　　對于“首付貸”所蘊藏的風險，韓長吉進一步解釋道，首先是政策風險，“首付貸”處于灰色地帶，隨時面臨被叫停的處境，目前多地正加強對“首付貸”的政策管制；其次是違約風險，“首付貸”放大了杠杠，吸引了許多投機者，若房價下跌，很可能引發資不抵債。首付貸的風險和房價密切相關，房價上漲速度越快，被高估的程度越大，“首付貸”的潛在風險就越大。

　　人人聚財CEO許建文在接受《證券日報》記者采訪時亦認同“首付貸”存在風險。“我們平台做房産金融項目的時候也遇到過選擇，但沒有去碰首付貸，只涉及贖樓和紅本抵押，主要考慮的就是風險。首付兩成相當于5倍杠杆，再加上‘首付貸’P2P相當于讓樓市杠杆變成10倍、20倍，而且還款周期還長。日本、美國都經曆過高杠杆、高房價的階段，最終元氣大傷。”在他看來，在深圳、上海炒房大熱的情況下，風險必然會被推高，國家抑制“首付貸”也是防患于未然的。

　　房價上漲是多方面原因造成

　　“首付貸”不是加速上漲推手

　　“‘首付貸’本質上是一個借貸産品，應該說任何借貸産品都不可能是零風險的，銀行的借貸産品也不例外。從借貸業務的本質來說，風險並不可怕，重要的是如何通過各種專業手段將風險管理在可控的範圍之內”，搜易貸相關負責人對《證券日報》記者表示，“目前首付貸産品運營正常，我們會密切關注政策層面的調整，並積極配合和推進。”

　　對于“首付貸”助推房價快速增長的觀點，該負責人則認爲，“這種說法太過于片面誇大了首付貸對房産市場的作用。通過首付貸産品，剛需購房者的確能夠解決購房中的資金難題，但其成爲拉動房價上漲推手的可能性非常小，目前市場上首付貸産品的規模不足以促成房價上漲。”他認爲，這一輪一線城市房價上漲，是多種原因造成的，寬松的樓市政策和國家信貸政策是房價上漲的主要原因。由于一線城市對于資金層面、政策層面的敏感度較高，再加上一線城市庫存不高，供需不平衡導致房價水漲船高。

　　“首付貸只是個中性的金融産品，絕對不是推高房價的罪魁”，許建文對《證券日報》記者表示，房産和金融是伴生關系，畢竟大部分人不會全款買房，都會求助于各種金融産品。只要借款人有能力按時還款，“首付貸”不僅可以提高樓市的成交量、推動GDP，還可以幫助大家提前購房提升生活品質。“我不認爲‘首付貸’這個産品有任何問題，大量炒房人用‘首付貸’投機才是問題。不可否認，‘首付貸’在現階段的確對樓市過熱産生了一定推波助瀾的作用，但不是最根本的原因，樓市過熱是國家去庫存政策、雙降、減稅、經濟新常態下投資渠道匮乏和收益下滑等等問題疊加的綜合反應。”

　　對于目前政策的收緊、各地排查力度的加大，小牛在線的相關人士在接受《證券日報》記者采訪時認爲，“非常惕房地産領域的杠杆以及潛藏的風險，對于價格大幅上漲的城市，疊加金融杠杆豐富的區域，是需要擠出價格泡沫的。”

　　在重壓之下，“首付貸”是否會從此退出金融市場？韓長吉予以了否定，“由于目前剛性需求缺口存在，房地産去庫存壓力大，而‘首付貸’能夠彌補房貸金融工具的空缺，給剛需人群帶來福音，同時在一定程度上也能減輕去庫存壓力，所以判斷未來‘首付貸’不會消失，但有關部門將會加強監管，防止其變成炒房者投機的工具，以免其對房價起到推波助瀾的作用。”

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