停工、資金鏈斷裂……隨著不少地方樓市成交低迷，一時之間，樓市問題不斷出現。

　　鷹潭貴溪市320國道與貴白公路交彙處的“桃源居”樓盤，陷入長達一年多的停工狀態，導致業主們長期還貸的同時卻遲遲無法收房。

　　那麽，消費者買房時到底該如何才能規避爛尾樓、無證銷售？遇到樓盤爛尾又該怎麽辦？

開發商因資金周轉困難樓盤爛尾

　　收不了房 房贷仍要正常还

　　陳鵬、張麗夫妻倆都來自鷹潭農村，結婚五六年來，兩人一直在貴溪市打工，租著房子住。

　　2014年3月，小兩口開始籌劃買房。經過對貴溪市區樓盤的考察，他們最後選擇了位于貴溪市320國道與貴白公路交彙處的樓盤“桃源居”。

　　陳鵬告訴記者：“當時看中這個樓盤是學區房，將來可以給孩子一個好的學習環境；再一個交通能便利些，來往鷹潭和貴溪都方便。”

　　選好了戶型，簽完合同，交了首付，辦理了按揭等相關手續，小兩口滿心歡喜，就等著一年後收房了。因爲按照合同約定，他們的新房將在2015年2月交房。可是，好不容易等到了2014年底，當他們興沖沖地去桃源居售樓部收房時，讓他們意想不到的是，售樓部說沒有交房，且支支吾吾說不清楚是什麽原因。

　　陳鵬告訴記者，當時工地上已經沒人幹活，這樣的境況持續了很久，售樓部還一直聲稱不會影響正常交房。

　　直到2015年3月底，工地上還是老樣子，不少封頂的建築也沒有新動靜。後來，他們發現，整個樓盤徹底停工了，這讓小兩口一下慌了神。作爲該樓盤最早一批買房的，陳鵬顯得很無奈，“現在沒有按時收到房子的業主越來越多，大夥都按照合同約定交了首付，辦理了住房按揭貸款。”

　　市场影响 有的楼盘烂尾了

　　采訪中有購房者告訴記者，當初，他們購房不是交的全款，就是辦理的銀行按揭貸款，應該說開發商在建設資金上不存在問題，但爲何開發商會遲遲不交房？

　　“桃源居的開發商遇到了點問題，所以不得不停工。”該樓盤開發商南昌松鋒房地産開發有限公司負責人漆先生坦言，樓盤確實在2014年後進入停工狀態，原因是股東內部發生沖突，加上受到資金問題影響。而現在就是差這一點錢，年前我們已經有新的股東進入，也帶進了一筆資金，我們只等著銀行的一筆貸款，到時候就可以讓樓盤複工起來，等到房地産慢慢回暖了，這個套就完全解開了。

　　無獨有偶，同樣在鷹潭貴溪市，兩年前還被當地人津津樂道的月亮灣財富廣場也遭遇資金周轉困難而爛尾。

　　2012年,江西同成實業有限公司辦理了該樓盤工程規劃許可證、施工許可證等，開始項目一期工程建設。然而一期工程還未完成，在招商無起色的情況下，2013年8月，江西同成實業有限公司啓動了二期項目，臨川一建、江西省機械建築工程有限公司等單位入場施工。從去年開始，開發商資金周轉出現問題，陸續遭多個債權人起訴。

　　事實上，伴隨著房地産市場行情不好，三四線城市樓盤爛尾已不是個例。在萍鄉和景德鎮等地，也有許多購房人向媒體反映購房遭遇“爛尾”的情況，而悲劇的是，房貸還得按期還。

　　一位業內人士坦言，出現爛尾樓的解決方法主要有拍賣、炸毀、包裝變臉幾種。

　　如何避免 “五证二书”须看清

　　事實上，對于廣大購房者而言，誰也不願意買到爛尾樓。那麽，到底該如何規避這方面的風險，避免成爲爛尾樓業主呢？

　　對此，江西地産協會房地産研究院秘書長韓莉認爲，消費者購房時首先要確定房子的銷售手續和産權是否明晰，是否已被銀行抵押了；其次要先向銷售方確定房子是否有産權證和銷售許可證；然後了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；最後如果是拍賣房，應弄清産權過戶手續是否已經辦理等。

　　此外，事先了解開發商的實力對于消費者來說也非常重要。韓莉坦言，“購房者可以通過網絡或者房管局、建設局等部門了解開發商的資質情況，從而對其綜合實力有所判斷；可以實地到開發現場了解，大房企可以一下子開工建設數十套樓即是實力的一種彰顯；也可以到開發商曾經開發的樓盤去實地調查，在與老業主的聊天中就會對開發商的實力、信譽等情況有所了解。”

　　韓莉還提醒消費者，不要盲信開發商許以的高回報、高利潤，惕高風險。在銷售中承諾購買商鋪、寫字樓等直接返現10%，其實這種“浮誇”已經暴露出了問題。因爲商鋪只有正常運營才能體現出利潤來，沒有實際使用的這部分群體就不可能有利潤。開發商一旦許以超出正常範圍的回報，消費者一定要理性對待，當心這背後的高風險。

　　“買房時一定要審查‘五證二書’，在任何情況下，絕不購買手續不全的項目。”韓莉介紹稱：“五證”指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》；“二書”指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　另外，由于受調控影響，部分開發商的樓盤由于急于回籠資金，在手續不全的情況下就急于開盤銷售，這個現象對于購房者是極其危險的。

　　律師：購房應謹慎退房亦需謹慎

　　那麽，購房者買的樓盤變成爛尾樓又該怎麽處理的呢？

　　江西豫章律師事務所劉太金律師認爲，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，

　　首先還是要學會“自救”，通過法律手段盡可能保障自身的權益。因此，購房者首先應咨詢專業的法律意見，弄清自己的産權歸屬。因爲爛尾樓的産權狀況對購房人來說尤爲重要。

　　“我們現在最擔心開發商沒有資金完工，導致房子‘爛尾’。那時，我該怎麽辦呢？”這是記者采訪過程中不少業主在得知“桃源居”樓盤開發商暫停建設、拖延交房時的擔憂。

　　對此，劉太金律師指出，購房謹慎，退房亦需謹慎。房價下跌、樓市低迷之際，假若開發商再三拖延交房時間，遭遇“爛尾”危機，千萬不要根據合同將房子退給開發商。因爲，此時開發商手裏已經沒有錢了。退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和開發商之間的關系，將由買賣關系變爲債權債務關系。假如開發商最後因資不抵債，不得不宣布破産，其資産被法院拍賣。根據破産法償債先後的規定，消費者比一般債主更容易得到開發商的補償款。特別是消費者已經通過預購，獲得了房屋的産權。總之，有産權在手，總比什麽都得不到強。

　　劉太金律師指出，在債權債務關系中，根據有關法規，對樓盤有抵押權利的機構如銀行具備優先償還權，普通消費者並不具有優先受償的權利。