[導讀]2月2日，央行發布房貸新政，在不實施“限購”措施的城市，首套房原則上最低首付款比例爲25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整爲不低于30%。

對三四線城市去庫存作用不大

“首次購房家庭最低20%的首付比例，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線城市（經濟發展較好的二線城市）和二線城市將迎來重大利好。”郭毅分析認爲，在近幾年一線城市房價高企、生活成本居高不下的背景下，部分白領選擇經濟發達、人才缺口大、薪酬水平較高的1.5線及二線城市就業及居住，新政無疑爲這部分人群帶來了安居機會，將促進這些城市住宅市場成交量的提升，隨著交易量的回暖，房價也有望穩步上漲。

不過，郭毅同時表示，新政對于部分經濟欠發達的三、四線城市作用不大，這些城市在有業無産的現狀下，人口淨流出的情況難以得到改善，區域房地産市場缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫存形勢依然嚴峻。

 □房貸首付比創七年來最低

2010年4月30日

被稱爲史上最嚴厲的新“國十條”發布:首套自住房且套型建築面積在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。

2010年9月29日

“9·29新政”發布:所有房貸首付比例(包括首套)都調整至30%及以上。

2011年1月26日

“新國八條”發布:二套房貸首付不低于60%。

2013年2月20日

“國五條細則”規定:對房價上漲過快的城市，進一步提高二套房首付款比例，對房價上漲過快的城市，可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。其後，一線城市二套房貸利率下限上浮至1.2倍，個別城市將首付提高至七成。

2014年9月30日

“9·30新政”發布:對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。同時，除了北上廣深和三亞等五個仍在實施限購的城市，取消三套及以上的“限貸令”。

2015年3月30日

“3·30新政”規定:對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調整爲不低于40%;對擁有一套住房並已結清貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付比例爲30%。

2015年9月30日

“9·30新政”規定:不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整爲不低于25%。

□追問

1.首付比例還有下調空間嗎？

中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈表示，“首付比”無論橫向還是縱向，都還處于偏高水平，有進一步下調空間。根據IMF調查數據，國際上大多數國家采用20%的首付比例。從曆史看，2010年之前，我國住房抵押貸款的首付比例一直爲20%。

2.新政能否提振春節樓市？

融360房貸分析師郝俊丞表示，目前正值我國農曆新年前夕，各大銀行的房貸正逐漸趨緊，各大樓盤也即將封盤，此時推出該項利好政策能否起到立竿見影的作用還不好說，對于樓市能夠起到多大的提振作用，也還有待後續的進一步觀察。我們預計，經過春節的政策發酵，春節後將迎來2016年樓市的第一股暖流。

3.房價接下來會因此飙升嗎？

李佩珈表示，考慮到當前房地産市場供求格局未發生根本改變，居民住房消費更趨理性，尤其是首次購房者的需求數量有所減少，房地産新政不會帶來房地産價格的過快上漲。

4.新政的去庫存效果會如何？

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖表示，在2016年去庫存的大背景下，房貸新政給市場傳遞了積極正向的信號，但是對去庫存的實際效果恐怕不大。首付降低，意味著減少的首付部分轉移至未來的月供，未來的還款成本就會提高，還款壓力就會加大，即使首付比例下降，購房家庭也未必敢向銀行貸款。所以，非限購城市去庫存要靠産業布局和公共資源分配的調整，要靠降房價、減稅費等減少購房人負擔的有效舉措。

5.未來還會以什麽措施去庫存？

房地産專家、全國房地産商會聯盟執行主席顧雲昌表示，目前在全方位加熱房地産，除了進一步降低首付比，還可以嘗試降低交易環節稅費，讓有房的人進入市場，盤活市場。

他还表示，在二套房方面，国家政策不强势，一步一步来，在刺激三、四城市购买力方面会起到一定作用。进城农民工成为城市买房的主要突破口，他们购买力不强，如果采取更多措施激发农民购买力，尝试将宅基地变现，将对去库存有较大帮助。不过这涉及土地制改革问题，估计宅基地变现很难出台，建议加快试点。（邢飞 余雪菲）