贷款买过房的都知道，我们去银行办贷款时，一般有两种还款方式，等额本息和等额本金，前者每月还固定的金额，后者则是逐月递减，前期承担了大部分的 还款压力。同时从绝对还款金额来看的话，等额本金比等额本息所还利息更少。但是一个奇怪的现象是，大部分人贷款买房选择的还款方式，是需要偿还更多利息的 等额本息，这是为什么呢？

我們先來舉個例子

假设小明要在北京五环，贷款买一套80平米的 房子，按市场均价4万元/m2，首付三成算，总价320万的房子，小明需要首付96万，剩下的224万，小明选择公积金贷款（这里为了计算方便，暂忽略公 积金贷款上限），按目前基准利率（3.25%），选择还款20年的话， 使用等额本息还款方式，需共计还款305万，其中利息81万；而使用等额本金还款方式的话，需还款297万，其中利息73万。详情见下图。

那麽，問題來了，既然同樣還款20年，等額本金可以比等額本息少還8萬利息，爲何大部分銀行不推薦客戶該還款方式？以及有的客戶爲何明明知曉該還款方式，也甯願選擇等額本息還款？

人民幣貶值的環境下，等額本息更劃算

在探討這個問題前，我們先來想像一種情景。假設小明2015年用公積金貸款買了這套總價320萬的房子，選了期限爲20年的等額本息還款方式，那麽第10年的時候，小明每月還款12705元和現在每月還款12705元一樣麽？

理論上，這兩者應該是一樣的，因爲還款金額沒變。但事實上，經濟發展不是在溫室裏運行，10年前的1萬塊和現在的1萬塊，其購買力可以說天壤之別，更別提“貨幣一攬子計劃”出台後，人民幣貶值已經走上了不歸路。也就是說，我們的“錢”越來越“不值錢”了。

这 时，如果选择等额本息还款方式，就可以巧妙利用这种贬值，而省下部分购买力。因为虽然还款金额没变，但是十年后购买同样的东西，需要的人民币变多了，而房 贷还款却并没变，也就相当于变相的节省了一部分货币。但如果选择的是等额本金还款方式的话，相当于前期承担了大部分的还款压力，即便后期货币贬值，但由于 还款金额也变少了，所以可以享受到的贬值福利，几乎可以忽略不计。

收入遞減或提前還款，可以考慮等額本金

雖然從絕對還款金額來看，等額本金比等額本息所還利息較少。但是如果不考慮提前還款的話，綜合人民幣貶值因素，選擇等額本金比等額本息其實並不會劃算多少。但是如果打算提前還款的話，那好處就是少付的那8萬利息差了。

但這裏有個前提，那就是在付完首付後，你的財務狀況還必須處于良好狀態，即每個月高昂的還款額並不影響你正常生活。但如果你是剛工作沒幾年，積蓄僅夠首付，甚至于東拼西湊借錢付首付的話，等額本金這種還款金額由高到低的方式顯然不適合你。

除 此外，适合等额本金还款方式的，还有另外一种，那就是经济实力正在走下坡路的人，比如中老年人。因为随着年龄的增大，其收入也开始逐年减少。选择等额本金 还款方式，可以使其赚钱能力与还款压力成正比，而不像等额本息，即便收入下降，也要负担与经济实力良好时同样的还款压力。

總之，這兩種還款方式，各有利弊，關鍵是先判斷自己屬于哪種人群，然後再有針對性地選擇還款方式，揚長避短。

小編來給大家推薦長春的好房源，看看是否能給即將要買房的你一些參考。