新年伊始，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》更加明确了二套房贷的首付比例，到底政策出台之后能对房产市场有怎样的改善?能否真正抑制住投资和投机性购房?一直居高不下的房价能不能得到有效的缓解?中体奥林匹克花园集团总裁 陳順 链家地产副总裁 林倩会为广大新浪网友详细分解。敬请关注新浪乐居。

圖爲專訪現場

新浪房产讯 看地产风云，论楼市百态。“乐居关注”第七期将于1月12日15时隆重推出，此次将邀请北京知名业内人士做客新浪乐居，共同探讨二套房贷首付比例再次明确能否成稳定房价的杀手锏?

精彩觀點提前看：

我覺得2010年跟2009相比會下降三層到三層左右的交易量，我們預估2010年二手房成交量會在18萬套到20萬套之間。下半年要看它的成交量落在什麽位置上，所以下半年的房價是有待觀察的。總之，上半年基本上會保持平穩的態勢。———林倩

  房价越调越高肯定有个基础，就是以成交量作为基础。但以目前市场的成交量来看，我觉得它不具备这样的条件。以上半个月的成交量来看，整个北京市成交量跟去年1月份同期相比，其实它掉了两成多。整个第一季，比较乐观的看法是能达到3万套。以3万套的成交量来看，跟去年同期相比其实还是下调很多的。———林倩

我覺得如果你是自住性的購房人，因爲一般來說自住性的購房人不太可能在兩三年之內把房子賣出去。以北京房地産市場波動周期跟境外發展比較成熟的城市相比，我們的波動時間短其實非常短的。我們的周期其實短得多。如果是自住性的購房人，你不考慮在短期內把分子出售，你現在買房子也不失爲一個好時機。如果是改善性住房，我覺得要看今年銀行也條優惠的線放在哪。即便是五年以上投資的投資人，今年買房也無所謂，你只要保有三五年，你一定還要等到下一波房地産漲幅的周期。唯一要考慮的就是，你打算一兩年內短期獲利的投機性的投資人，我們建議今年真的還不是你介入房地産市場一個很好的時機。———林倩

過去調控力度最強的就是金融政策。之前還有過只要是外資或者境外人士統統都不准買。這三種以組合拳來說，不外乎就是三種的排列組合。我們認爲2+3絕對是出手力度最大的。但又對每一個政策都保留了彈性空間，比如營業稅，我們覺得它是高高舉起，輕輕放下。三的部分在二套房利率方面又是模糊的。我們覺得即使在2+3的組合拳的調控上相繼出台，但是感覺是即謹慎又小心的態度。不管你怎麽排列組合，它還是有著力度上的差異。———林倩

　　我覺得真正最後對市場的影響，首付款可能是影響比較輕微的一個拳。———陳順(博客)

    从2006年的国八条，到2009年底的国四条，到现在的国十一条，其实文件大体内容差不多。———陳順

    从2009年年底，关于营业税从“二变五”开始，一路上，我们感觉出在调控房价，尤其是部分城市房价涨幅过快的态度上是明确的。———陳順

我記得前些天新聞媒體報道住房公積金這塊是不受影響的。像剛才說的40%，實際上以前就強調過，但各家銀行在執行的時候，最後到了30%，35%。關鍵還是利率的問題，上浮10%和下浮30%，中間實際上差了40%，這個40%實際上足可以動搖人們在消費的時候要考慮這個問題。所以剛才說各家銀行可能還會就這個問題出台一些細則。我覺得真正最後對市場的影響，首付款可能是影響比較輕微的一個拳。———陳順

我覺得現在的政策跟以前有重大的區別，就是在所有文件裏面提的第一條。第一條是加大保障性住房的供應量。什麽是保障性住房這個也明確了。比如原來沒有廉租房，現在有了廉租房。包括保障性住房裏面的經濟適用房，邊界不是很清楚的，還包括兩限房。現在北京市要求到50%，就是你在供應量裏面有50%是社會保障性住房。上周明確了順義一方面要建3萬套保障性住房，一方面地鐵要通到順義。3萬套，假如一套是60平米，再加上一些商業，實際上也是小200萬平米，一個很大的規模。這是順義的其中一個。———陳順

時間：2010年1月12日14：40

地點：新浪樂居嘉賓聊天室

主題：政策組合拳之二套房貸首付比例

主持：新浪乐居编辑 吴濠见

嘉賓：链家地产副总裁 林倩　

中体奥林匹克花园集团总裁 陳順

　   以下爲本次訪談實錄：

主持人：各位新浪樂居的網友，大家下午好！新年伊始，1月7日，由國務院正式下發的關于促進房地産市場平穩發展的政策更加明確了二套房貸比例。今天我們請到了中體奧林匹克花園總裁陳順先生和鏈家地産的林倩女士跟我們聊聊政策組合拳二套房首付比例這個話題。首先請兩位跟網友打個招呼！

陳順：各位新浪樂居的網友，大家好！

林倩：各位新浪樂居的網友，大家好！

主持人：林總，鏈家作爲代理公司，現在的二套房貸執行情況是什麽樣的？

　　链家地产副总裁 林倩

林倩：在08年底，09年初的時候出台了一些活躍二手房交易的措施，在09年上半年的時候，我們發現關于二套房的貸款並沒有新的規定出台，但是各大銀行在提貸款方面也有了一些優惠。其實絕大多數承辦二手房貸款的銀行在這方面沒有做太多的調整。在首付款比例上從07到09年變化不大。但是在利率上，2009年各個銀行不管是爲了爭取業績還是爲了提供二套房貸的優惠政策，在利率方面確實是有一些優惠出現。

　 在09年我们掌握这个下浮接近了0.7到0.75之间。这其实跟原来的1.1相比，它的优惠幅度还是挺大的。我们算了一下100年的贷款，按20年来算，大概五年下来这个利息接近5万块。但是到了09年第四季度，多数银行已经默默把二套房贷款的政策又收紧了。除了40%的首付款比例不变，在利率不变多数银行已经发生了变化，慢慢地收紧到了1.1的水平。目前比如国11条，从这个内容来看，感觉在态度和政策上似乎对二套房贷进行了收紧，但其实跟银行现行的措施并没有太大的差异。