淡季開局的2010年樓市，迎來了國家宏觀調控的強音。國務院辦公廳日前下發《關于促進房地産市場平穩健康發展的通知》，其中被視爲“重量級”投資限制政策的當屬“二套房貸首付比例不低于四成”，但其未對改善型住房及二套房貸利率作出明確規定的內容卻留下了市場操作懸念。

不知道這一次，高歌猛進的土地和房地産市場能不能真正歇歇腳。

“我行已收緊二套房貸業務權限。”國務院辦公廳《關于促進房地産市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）對外公布的第二天，北京一家股份制商業銀行的內部文件，對二套房貸利率浮動如是進行了說明。

《第一財經日報》記者隨後撥打這家銀行的咨詢電話詢問得知，這家銀行北京分行目前房貸政策是：改善型二套房（首套房人均面積低于北京市標准）利率跟首套房一樣享受7折優惠，非改善型二套房利率是7.1折起。

銀行目前仍存操作空間

早在2007年9月底，央行、銀監會發布的《關于加強商業性房地産信貸管理的通知》中就對二套房首付比例爲40%、利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍作出了明確規定。而此後，隨著2008年的整體經濟環境和房地産市場由“牛”轉“熊”，政策的調控方向也發生了變化，此前的房貸政策在執行過程中的靈活性增大了很多。

今年1月10日正式下發的《通知》，要求加大差別化信貸政策執行力度，明確第二套住房購買標准是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)爲單位，並再次重申貸款首付款比例不得低于40%。

“此次的國辦《通知》最大的特點是，僅僅規定了二套房貸款的首付比例，而未提及利率的執行標准。”鏈家地産副總裁林倩認爲，如果央行、銀監會等相關部門不出台具體的政策細則對利率的執行標准加以規定，就必然給銀行留有一定的操作空間。

中國銀行相關工作人員表示，按照相關規定自2008年至今，中國銀行執行的購買第二套（含）以上住房的貸款首付款比例一直是40%，而5年期以上房貸利率也嚴格上浮1.1倍，目前的利率標准爲6.534%，相比而言，享受0.7倍優惠的首套住房貸款利率僅爲4.158%。

“四大國有銀行基本都按照央行、銀監會等相關部門的規定政策嚴格執行，但其他的中小銀行由于具有更大的放貸動力和更爲靈活的政策把控力，往往在利率上會執行最爲優惠的標准。”一位國有銀行內部人士表示。

房價走勢需博弈

隨著房貸政策的收緊，北京的地産市場從2008年至今也經曆了“大落”與“大起”。

亞豪機構根據其代理項目得出的數據發現，在2009年4月之前，其項目的非自住需求者很少，但隨著4月之後樓市回暖，投資型需求者開始入市，目前市場中的投資比例已經很大。就此，亞豪機構副總經理高姗認爲：“新政會影響到投資客的投資行爲，同時對于一部分賣舊買新的自住客群也會産生一定的影響。”

然而，21世紀不動産市場分析師則表示，此次《通知》綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段，來調控當前的房地産市場，調控思路是清晰、明確的，但調控手段並不嚴厲。“《通知》重在從需求和供應兩個方面來遏制房價的過快上漲，所采取的措施與2006年5月24日《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》相近。不過，值得注意的是，2006年的政策重要目標也是控制房價上漲，但直到一年多以後的2007年9月，央行和銀監會從信貸方面進行嚴厲調控，才導致2008年的房價應聲而落。”因此，21世紀不動産市場分析師認爲此次《通知》的調控效果仍然要看房地産信貸的調控作用，即開發信貸和住房消費信貸的調控。

而對于房價走勢，高姗則認爲，在新政作用下，北京房價的漲幅會趨緩，但出現拐點的可能性不是很大。“開發商由于2009年的瘋狂銷售，手中持有非常充裕的資金，融資成本相對之前也有所降低。開發商有了錢，即便未來銷量下滑了，他們也會有一定能力來支撐項目的價格，不會馬上作出下調價格這種對項目品牌不利且會影響後期銷售的行爲。”

不過，此次《通知》甫一祭出，卻被購房者們寄予厚望。“目前的房價的確上漲過于瘋狂，希望《通知》能盡快顯現效力，讓房價回到我們能夠承受的水平。”止步于目前高房價的購房者管先生如是說。

如此看來，新政效果如何、房價未來走向何處，還是取決于房地産市場買賣雙方博弈的結果。