金融：房贷新政 提升信贷资产质量

2015-10-08 類別：行業研究 機構：中信建投 研究員：杨荣 张明

[摘要]

事件：

9月30日，中國人民銀行聯合銀監會發布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整爲不低于25%。

簡評政策目的：穩增長長假前國家接連出台房貸新政、小排量汽車購置稅減半等政策，主要原因在于3季度經濟下行態勢不減，PMI8、9月持續在50以下。其中，房地産投資1-8月同比增長3.5%，汽車銷量1-8月同比增長-0.5%，均爲2000年以來下半年累計同比的最低水平，通過房貸、稅收等新政，寄望兩大行業扭轉頹勢，對經濟增長貢獻正效益，其中房地産由于總量龐大，産業鏈長，有望成爲繼基建後的穩增長第二支柱。

政策結構性：聚焦三四線城市8月份70個大中城市中有一半新建商品住宅價格與上月相比有上漲，下降的城市絕大多數都是三四線城市，房地産市場分化仍十分明顯。從土地成交來看，一二線城市明顯回暖，部分城市行情火爆，甚至頻頻重現面粉比面包貴的新地王，三四線城市在巨大的庫存壓力下土地市場相對疲軟，未來投資增長堪憂。本次930新政局限在非限購城市，與前期下調公積金貸款首付比例一樣（一二線改善型住房總價高，難以受益公積金首付下調），主要著眼于三四線城市，希望一方面提高成交緩解高庫存壓力，另一方面希望重啓三四線城市地産投資（一二線城市房價高處不勝寒，地産投資土地占比高，對産業鏈的拉動效應有限）。

對銀行業的直接影響：貸款結構政策對銀行業的直接影響，主要在于貸款結構方面。購房貸款利率維持在基准左右，我們判斷銀行業存貸利差大約在3%左右，低于中報股份行算術平均3.96%及大行算術平均3.56%，但購房貸款不良貸款率非常低且有不動産抵押，在資産安全性上有明顯的優勢，從信貸信用成本率上看，中報股份行算術平均年化1.44%，大行算術平均0.98%，購房貸款占比提升對利潤增長作用偏正面。如新政帶動三四線城市地産開發需求回暖，對銀行高收益開發貸亦有正面影響。

2015年起銀行業增加了房地産相關信貸比重，按2015年6月數據，購房貸款、開發貸分別同比增長18.2%、24.86%，較去年同期明顯增長，也明顯高于同期貸款13.4%的增速。6月購房貸款、開發貸共占信貸比重19%，在930新政下比重有望繼續提升。涉房信貸高增長對淨息差有一定負面影響，但對改善資産質量，降低信用成本有明顯作用，對銀行淨利潤影響正面。在貸款結構調整中，建議關注零售戰略堅定，按揭業務較領先的招行。

對銀行業的間接影響：地産産業鏈複蘇？政策對銀行業的間接影響主要在于新政對三四線城市地産投資的帶動有望改善地産産業鏈相關企業的經營狀況，衆所周知，地産相關産業鏈涉及行業衆多，尤其對鋼鐵、水泥、鋁型材等産能過剩行業有明顯相關性，其配套消費對商業亦有重大影響。而制造業、商業爲銀行不良貸款主要來源，目前在上市銀行信貸中仍占有30%左右的份額，地産産業鏈複蘇對于銀行資産質量改善是重大利好，房貸政策的後續效應值得期待。

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