房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
一、房屋要求
（一）房屋的産權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地産市場流通，未做任何其他抵押；
（二）房齡（從房屋竣工日起計算）與貸款年限相加不能超過40年；
（三）所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房産部門、土地管理部門核發的房産證和土地證；
二、貸款人要求
在中國境內有固定住所、有當地城鎮常住戶口(或有效證明)、具有完全民事行爲能力，並且符合下列條件的中國公民均可申請個人綜合消費貸款。
1、有正當職業和穩定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；
2、沒有違法行爲和不良信用記錄；
3、能夠提供銀行認可的有效權利質押擔保或能以合法有效的房産作抵押擔保或具有代償能力的第三方保證；
4、開立中國工商銀行個人結算賬戶，並且同意銀行從其指定的個人結算賬戶扣收貸款本息；
5、銀行規定的其他條件。
流程
1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認;
3、銀行對貸款申請進行調查、審批;
4、購房人與銀行簽訂借款及擔保合同;
5、售房人將房屋産權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;
6、購房人與銀行辦理房産抵押登記(或由其他自然人、法人爲購房人提供階段性擔保);
7、銀行向售房人賬戶發放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業結清，售房人向購房人取得尾款;
9、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房産抵押登記)
3住房抵押貸款編輯
A、抵押房産用于企業經營
需准備資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房産證原件及複印件、銀行流水、大額資産證明等;本公司營業執照副本加蓋公章、公司章程、近1-3年公司財務報表、企業銀行流水、企業經營或融資用途證明資料。
額度：經營用途一般最高可以申請到房産評估值的七成
利率：利率視銀行政策及借款人資質不同在基准利率上上浮20%以上
年限：一般爲五年以內
B、抵押房産用于個人消費
需准備資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房産證原件及複印件、銀行流水、大額資産證明、個人消費用途證明。
利率：抵押房産用于個人消費用途時，一般執行基准利率或是上浮10%。
年限：一般爲十年以內
C、抵押房産用于購買商用房
需准備資料：借款人身份證、戶口本、婚姻狀況證明、房産證原件及複印件、銀行流水、大額資産證明、購買商用房合同。
四、房屋抵押銀行貸款程序：
1、您需要在銀行的營業機構開立活期存款帳戶；
2、請您按要求填寫借款申請表，根據銀行的指示提交申請表與規定的材料；
3、由銀行業務經辦人員或指定的律師對您進行家訪，調查您所提供的資料的真實性、合法性和完整性；
4、銀行審批通過後，通知您審批結果，並與您簽訂借款合同；
5、視情況辦理保險、抵押登記、公證等手續；
6、中信實業銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；
7、請您按借款合同的規定還本付息。
4申請資料
房産證（房屋抵押銀行貸款中房産證、土地證是必須要給銀行抵押的）
權利人及配偶的身份證
權利人及配偶的戶口本
權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)
收入證明（這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及，最高的額度有比較大的影響。）
如房産證權利人有未成年兒童,請提供出生證
如房産內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單
爲提高房子抵押貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財産證明,(如另處房産證、股票、基金、現金存折、車輛行駛證等等)
申請條件：
1. 中国（不含港澳台）公民，年龄在18-65周岁，且在现单位连续工作满六个月以上的授薪人群（如不满六个月，但本单位工作内容与上一单位相同，可累加上一单位的工作期限）及经营满一年以上的经营人群。
2. 抵押房产权利人中无未满18周岁的未成年人及无大于70岁（含70岁）的成年人。
3. 房产若是二次抵押，房屋的抵押第一权利人必须是银行
4. 借款人需要有一套或一套以上名下所有权住房（至少一套是本市所有权房）。
個人房産
1、房屋産權證、購房合同及發票原件；
2、身份證原件、戶口簿原件
3、配偶身份證原件/房地産共有人身份證原件
4、婚姻證明（結婚或未婚證明）
公司房産
1、房屋産權證、國有土地使用權證、購房合同及發票原件
2、企業法人身份證明、法人授權委托書、經辦人身份證原件
3、企業營業執照複印件（加蓋公章）、企業組織機構代碼證（加蓋公章）
4、公司章程、股東會決議/董事會決議
在建工程
1、土地使用證
2、建設用地規劃許可證
3、建設工程規劃許可證
4、建築工程施工許可證
5、營業執照
6、商品房預售許可證
貸款風險
1.1違約風險
違約風險包括被迫違約
和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行爲，支付能力理論認爲導致被迫違約是因爲支付能力不足。這說明借款人有還款的意願，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認爲在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地産市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本並能掙取一定的利潤；當房地産市場價格下降時，借款人爲了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
1.2 流动性风险
流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資産質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行爲使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資産債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。
1.3 经济周期风险
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而複始的波動過程中産生的風險，相比其他産業，房地産業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地産的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因爲房地産業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變爲銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破産。
1.4利率風險