提息、嚴控首付比例，力度決定樓市走向

寬松的信貸政策伴隨樓市上漲的腳步，同樣也擔負起了攔住樓市向前爆沖的任務。

2009年，面對樓市價格的暴漲，央行再次率先出手。將首套房首付比例調整爲30%以上，對于貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基准利率1.1倍的規定。同時對于購買第三套及以上住房進行了嚴格限制。

看似重磅的調整難以攔住已如“出閘猛虎”的房價。2010年，央行再次出手，對于第三套及以上住房實施全面停貸。2010年9月29日出台的新國五條，也同樣對房貸政策進行了嚴格規定，對非本地居民暫停發放購房貸款，禁止消費性貸款用于購買住房等一系列房貸政策對投資需求進行了圍追堵截。樓市的腳步終于放慢了下來。

2011年，樓市的房貸調控政策再次升級，差別化信貸政策執行更加嚴格，二套房首付比例首次提升至60%。此後，史上最嚴格的房貸政策一直在延續，直到“9·30新政”的出台。

雖然相比限購政策，房貸作用並未顯得那麽立竿見影，但作爲樓市調控的重要工具，房貸及背後銀行和開發商的信貸政策一直在影響著樓市。尤其是在遏制樓市價格快速上漲時，有業內人士就表示，能否真正起到作用，就看銀行執行的力度，對于房地産這種資金密集型企業，信貸政策是左右公司發展的重要砝碼。以2011年爲例，嚴格的信貸政策堵塞了開發商的融資渠道，開發商資金鏈的頻頻告急才是降價銷售的導火索。而2014年樓市的低迷，背後也是信托融資、銀行開發貸款的收緊，資金的緊張束縛了開發商的手腳，樓市整體也陷入停滯。

終結下跌趨勢的“9·30新政”，其中重要的部分是央行提出爲銀行增加資金來源的融資發行渠道。鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。房地産市場的資金池因此放大，樓市的全面回暖自然有了基礎。

經曆過2014年以來的連續5次降息，房貸利息已經降至曆史最低點，多家機構都認爲，樓市已經進入貸款的政策紅利期，寬松的貸款政策讓短時間內樓市的火熱失去了懸念。

2008年以來重要房貸政策盤點

2008年

1.將商業性個人住房貸款利率的下限擴大爲貸款基准利率的0.7倍。

2.最低首付款比例調整爲20%。

3.要求金融機構根據客戶購房性質、信用記錄、還款能力等風險因素在貸款利率下限之上有區別地確定利率水平。對居民首次貸款購買普通自住房以及改善型普通自住房可按優惠條件予以支持，對非自住、非普通住房的貸款條件適當予以提高。

2009年

1.對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上;

2.對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基准利率1.1倍的規定。

3.貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

2010年

1.對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

3.4月17日國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區可暫停第三套及以上住房放貸。

2011年

央行在這一年進行了三次加息，6次上調存款准備金率，同時再次提高了二套房的首付比例，具體政策爲：1.對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基准利率的1.1倍。

2012年

1.二套房新政首付提至六成。

2.稅收、信貸等政策均達到了有史以來的“最強度”。

3.受經濟下滑影響，央行連續兩次下調人民幣存貸款基本利率，間接刺激了住房消費。

2013年

房地産調控進一步升級，包括稅收、信貸都進行了調整。1.對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等曆史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。2.對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。3.各地紛紛出台細則，“滬七條”、“穗六條”及“深八條”政策要求二套房首付比例提高到70%。

2014年

“9·30”新政出台，首套房認定標准首次從“認房又認貸”調整爲“認貸不認房”，利率下限恢複至基准利率0.7倍，但實際執行中，沒有商業銀行觸及優惠下限。具體政策爲：1.對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例爲30%，貸款利率下限爲貸款基准利率的0.7倍。2.對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再購買第二套房執行首套房貸款政策。

2015年

截至9月，央行在這一年已經進行了四次降息，貸款基准利率、公積金利率降至曆史最低，85折優惠逐步成爲房貸市場的主流折扣。二套房最低首付比例調整爲不低于40%，對于二套房利率水平取消了上浮1.1倍的硬性規定，交由商業銀行自行決定。