公積金作爲扶持樓市的“主力軍”角色，又邁進了一步。

　　8月31日，住建部等三部門聯合發文，再次降低公積金貸款的門檻。文件規定，還清首套房公積金貸款，再次申請公積金貸款購買第二套房的，首付比例降至兩成。

　　而在8月26日央行降准降息後，公積金貸款利率5年期(含5年)下調至2.75%，6~30年(含30年)降至3.25%。無論是貸款利率，還是首付比例，目前公積金貸款優惠幅度已經回到了2008年至2009年的水平。

　　這樣的樓市大利好出現在“金九銀十”之際，無疑爲即將到來的樓市傳統旺季“添柴加薪”。然而，僅靠降低公積金貸款首付比的刺激力度能有多大，業內仍存在不少質疑之聲。

　　“對于一線城市而言，比如北京、上海，若要享受二成首付，哪怕用足家庭可貸額度120萬元的上限，也只夠買總價150萬元的房子。可以認爲這一政策更多地是針對住房總價較低的三四線城市，但同時又有兩個問題：一是這些城市公積金貸款額度較低，這一點各地可以根據情況予以調整放松；二是從根本上來看，三四線城市的過剩問題不在門檻較高，而在需求不足。因此，該項政策效果可能非常有限。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹在接受中國房地産報記者采訪時表示。

　　公積金貸款門檻又降了

　　8月31日晚間，住建部、財政部、央行聯合發布通知，爲進一步完善住房公積金個人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，自2015年9月1日起，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

　　對于北京、上海、廣州、深圳等一線城市，通知顯示，住房公積金管理中心可在國家統一政策基礎上，結合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。

　　這是時隔5個月後，公積金貸款政策的又一次大調整。

　　2015年3月30日，住建部、財政部與央行發布通知，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。而在2015年3月之前執行的公積金政策中，居民家庭貸款購買二套房最低首付比例爲60%。

　　目前，已有四川、無錫、襄陽、南京等地住房公積金中心宣布落實這一新政。

　　無錫市住房公積金管理中心表示，自9月1日起，在第一次公積金貸款結清的基礎上，第二次住房公積金個人住房貸款購房最低首付比例由30%降低爲20%。該新政僅適用于純公積金貸款，組合貸款(公積金貸款+商業貸款)並不在調整範圍內。

　　據悉，目前無錫公積金個人最高可貸額度爲30萬元，雙職工家庭最高可貸額度爲60萬元。也就是說，在無錫，享受二套房公積金貸款首付比例兩成的政策，個人買房總價不超過37.5萬元，夫妻買房總價不超過75萬元。

　　在一線城市的高樓價面前，想要享受二套房貸首付比兩成的政策，可操作性就更差。據悉，深圳市現行規定中，職工公積金貸款可貸額度爲個人50萬元、家庭90萬元。那麽，深圳買房者要想首付比兩成，個人買房總價不能超過62.5萬元，夫妻買房總價不能超過112.5萬元。

　　而在廣州，公積金個人最高可貸額度爲50萬元，雙職工家庭最高可貸額度爲80萬元，想要享受二套房貸首付比兩成的政策，個人買房總價不能超過62.5萬元，夫妻買房總價不能超過100萬元。

　　“能夠享受到公積金首付比例下調的前提是純公積金貸。如果商貸與公積金組合貸款，則取決于對首付比例要求較高的商貸。”夏丹表示。而大部分商業銀行對組合貸款的首付要求依然是三成。

　　額度緊張

　　多地啓動“貼息”模式

　　還有一個問題則是，隨著樓市成交升溫，一些城市的公積金額度已經非常緊張。

　　據悉，包括廣州在內的不少大城市連續多月出現公積金貸款額度遭“秒殺”的現象，一些住宅樓盤甚至只接受商業貸，南京住房公積金個貸率一度高于100%。福建省個貸使用率已接近96%。福建省公積金中心表示，8月起省直住房公積金貸款發放將實施輪候制度，每月公積金貸款發放額度暫定爲2億元。

　　“如果公积金額度緊張，下调公积金贷款首付比例更难落地。”夏丹分析道。

　　为缓解公积金贷款額度緊張问题，一些地方陆续启动“公转商贷款贴息”模式。政策显示，当住房公积金个贷率高于90%时，管理中心才会启动这一业务。

　　南京于8月25日起實行公積金貸款可轉商業貸款貼息政策。即住房公積金貸款業務承辦銀行未來可向借款人發放商業性個人住房貸款，借款人仍按公積金貸款規則向管理中心歸還貸款本息，公積金管理中心將對銀行商業貸款利率高于公積金貸款利率産生的利息差額進行補貼。

　　而《廣州市住房公積金貼息貸款實施辦法(征求意見稿)》已于8月24日結束公開征求意見。該市公積金貼息貸款有望于10月1日前實施，年內計劃放貸50億元。

　　公積金額度的緊張，使得公積金貸款發放速度緩慢，不少購房者最終無奈選擇商業貸款。

　　樓市拖累經濟

　　更多救市舉措或出台

　　“公積金貸款降低首付比、公轉商貸款貼息等政策，都是爲了刺激剛性需求、改善型需求的入市，對于穩定購房者預期會起到一定作用。但從目前看，只靠這些政策的刺激力度還不夠。一線城市和少數二線城市樓市雖有所複蘇，但市場份額還不足以占據半壁江山，房地産市場的整體萎靡已拖累了經濟複蘇。要想拉動二三線樓市的複蘇，必須下重拳。”中國房地産研究會副會長胡志剛在接受中國房地産報記者采訪時表示。

　　去年3·30新政的刺激下，今年二季度房地産市場連續火熱。然而，這種火熱進入7月即有顯著的退燒迹象。而且，房地産市場高庫存、投資增速下滑的態勢依然沒有改變。

　　截至7月末，全國商品房待售面積比6月末增加了521萬平方米，比2014年底增加了4000萬平方米。有分析人士認爲，庫存逆勢攀升的根本原因在于“供求錯配”，即重點城市樓市需求明顯回升(同比增幅在30%左右)，推動全國成交面積止跌反彈，但供應和庫存卻主要集中在600多個三四線城市。

　　“目前房地産投資情況仍不理想，對于宏觀經濟造成了持續、明顯的拖累。在成交改善的情況下繼續出台房地産利好政策，很大程度是爲了托底地産投資，減少對經濟增長的負累。”夏丹分析認爲。