8月底，三部委出台的公積金貸款新政，引發社會關注。一方面，將二套房貸首付比例由三成降至二成，回到曆史最低水平，反映國家保護改善性購房需求的態度更加積極；另一方面，由于公積金貸款額度不大，大部分購房者無法從新政中受益。于是，此政頗有“雷聲大、雨點小”的味道。

　　今年3月下旬，六部委密集出台了三個文件，其實包括放松個人房貸的政策，突出彰顯了放松調控、支持住房消費的政策取向。其後全國房屋市場有所複蘇，但全國房地産開發投資增速持續回落，1-7月已降至5%以下，創過去十幾年曆史新低，從而繼續成爲經濟企穩的絆腳石。于是，8月份連續出台兩個文件，分別放松限外和公積金二套貸政策。

　　國家的政策方針非常明確，然而效果仍不宜高估。回顧去年四季度啓動的這輪樓市複蘇，其中以一線和部分二線城市爲主，核心的政策驅動力，並非去年媒體熱捧的放松限購令，而是房貸趨松。去年的“9.30新政“和今年的”3.30新政”，是兩個放松房貸的重要政策，尤其是放松二套房貸。另外，去年以來的五次降息，也使房貸利率大幅下降。

　　如果加上8月31日公積金貸款新政，那麽當前房貸政策，寬松到了什麽程度？不妨先回顧並梳理一下過去近20年房貸演變史，大致可以劃分爲五個階段。

　　第一階段：1998年至2005年，配合房改，大力支持。我國個人房貸制度建設，與1998年房改基本同步。1998年出台的《個人住房貸款管理辦法》規定：支持城鎮居民購買自用普通住房（注意:不包括高檔商品房、別墅），無住房補貼的首付30%。商業性住房貸款利率按法定貸款利率減檔執行，比如期限爲5至10年的，執行3至5年法定貸款利率，比也即比基准利率略有折扣。1999年出台《住房公積金管理條例》。2003年“121號文”規定：第一套自住住房仍執行20%的規定，第二套及以上應適當提高比例。購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），仍有利率方面的優惠。但第二套無利率優惠。但此政策惹爭議，後來並無嚴格執行。

　　第二階段：2006年至2008年9月，配合調控，逐步收緊。2006年出台的“國六條細則”規定：首套房貸首付比例不得低于30%，自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。2007年出台的“二套房貸新政”規定：首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，不得低于20%，其他不得低于30%；二套及以上住房的，比例不得低于40%。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套及以上住房的，貸款利率不得低于基准利率的1.1倍。注意，這是首次提高利率下限。

　　第三階段：2008年10月至2009年，救助樓市，重新放松。2008年，國際金融危機爆發後，爲了穩經濟、穩樓市，當年10月央行推出新政：最低首付款比例調整爲20%；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率的下限可擴大爲貸款基准利率的0.7倍。注意，這是第一次，大幅擴大房貸利率空間，其後至2010年一季度，首套房貸打七折成爲常態。同時，二套房貸利率也明顯下滑。

　　第四階段：2010年至2014年8月，重啓調控，持續收緊。2010年4月出台了被稱爲史上最嚴厲的“國十條”：首套自住房且套型建築面積在90平方米以上，首付比例不得低于30%，二套不得低于50%。並重新強調：二套房貸利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年9月又出房貸新政：所有房貸首付比例（包括首套）都調整至30%及以上。2011年1月出台“新國八條”：二套房貸首付不低于60%。2013年出台的“國五條細則”：對房價上漲過快的城市，進一步提高二套首付款比例，對房價上漲過快的城市，可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。其後，一線城市二套房貸利率下限上浮至1.2倍，個別城市將首付提高提七成。

　　第五階段：2014年9月以來，穩定市場，支持改善。2014年9月出台“9.30新政”：對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。二套普通房也可按首套貸，說明國家強力支持自住需求，連合理的首次改善需求也保護！同時，除了北上廣深和三亞等五個仍在實施限購的城市，取消三套及以上的“限貸令”。

　　2015年3月出台“3.30新政”：對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調整爲不低于40%；使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首比例爲20%；對擁有1套住房並已結清貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請公積金委款購買普通自住房，最低首比例爲30%。

　　2015年8月，三部委聯合發文，再次降低公積金貸款門檻：對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北上廣深可在國家統一政策基礎上，結合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。“3.30新政”剛出台5個月，便被推翻，更大力度優惠，可見經濟穩增長的急迫性。

　　總體來看，經過去年“9.30新政”以來的三次放松房貸之後，當前房貸寬松程度回到了什麽階段？

　　關于商業房貸，首套貸最低仍需三成，仍處于曆史最嚴格狀態。二套貸分爲三種情況：1、第一套貸款結清再購普通房，首付最低三成，政策寬松度回到2007年之前；2、第一套貸款未結清再購普通房，首付最低四成，回到2010年4月之前；3、第二套爲非普通房，首付五成仍是最嚴格的最低六成。

　　商業房貸的利率寬松度，按政策，首套房貸利率最低0.7倍，近幾年沒變化；二套房貸利率1.1倍（首套貸還清且再購爲普通房者享受首套貸優惠），仍是2007年9月的標准。但其實真正的利率政策，主要由商業銀行操控，比如首套貸0.7倍近幾年根本就沒現身過。而當前對于已結清首套貸再購房的首付比例，部分銀行從寬執行。

　　從公積金貸款來看，公積金貸款政策，基本上是跟著商業性房貸政策走的。關于首付比例，今年8月的三部委新政，將結清首套房貸再買房的首付比例，降至最低二成，這也曆史最寬松的水平。首套公積金貸首付比例新政中沒有提及，按邏輯應該也降至二成。而在2010年9月的公積金政策中規定：首套套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%。當前，首套貸款未結清再購房，公積金貸款首付比例仍爲五成。關于利率優惠，公積金貸款利率一直低于同期同檔次商業銀行基准利率，不再贅述。

　　那麽，當前房貸政策是否合理，寬松程度調整到位了嗎？筆者認爲：其一，首付比例仍應下降；其二，貸款利率由銀行自主決定。