面對新近出台的二套房認定新規，原本想著改善住房的劉明有點進退兩難。
　　劉明在北京廣安門附近有一套60平方米的一居室，在今年4月初國家房産政策大舉出台前夕，他想著將房子出手換一套大一點的房子。“准備要小孩了，原來的房子有點住不下。”
　　劉明看好了北京西五環附近的一個面積100平方米的中檔樓盤，價格約260萬。“原來的房子能賣180萬左右，用這些錢再買房子，還有80萬的虧空。”
　　讓劉明感到郁悶的是，像他這樣的改善型購房者，按照新近出台的二套房認定新規，將不能享受到“第一套房”的貸款與利率優惠。
　　6月4日，住建部、央行、銀監會三部門聯合下發了《關于規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定的通知》(下稱《通知》)，對貸款申請人的第二套住房認定標准做出明確規定:二套房的認定在以家庭爲單位的基礎上，執行“認房又認貸”的嚴厲政策。
　　劉明感覺“認房又認貸”的標准太過嚴厲，而且就因爲他有過銀行的貸款記錄而被認定爲“二套房”，對他這樣改善性的購房者並不公平。
　　與劉明相比，張齊範的經曆可能要幸運得多了。來自河北的張齊範在2004年選擇到北京創業，在此之前他已經在石家莊自己有了一套兩室一廳的房子。
　　然而最近他在北京西四環附近買了一套一居室的房子，讓他感到高興的是，他居然享受到了“第一套房”的貸款與利率優惠。
　　“可能是房屋登記系統尚未全國聯網，我在河北的房子在北京查詢不到，在北京沒有購房的記錄，所以我不會被認定爲第二套房。”張齊範說。“不過，這也多少有點‘鑽政策空子’的意味，是不值得提倡的。”
　　記者了解到，2007年國家首次提出“購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例不得低于40％”，二套房認定標准經曆了一個“以個人貸款記錄爲標准→以家庭貸款記錄爲標准→標准‘松綁’→以家庭爲單位、既以貸款記錄爲標准，又以房屋數量爲標准”逐漸嚴厲的認定過程。
　　6月4日，住建部、央行、銀監會三部門確認的新的二套房認定標准爲史上最爲嚴厲的認定標准。
　　但記者在采訪中也發現，二套房貸認定標准雖然可以在一定程度上堵漏“擦邊球”，但可能“誤傷”一些改善型的購房者，同時，在實際操作過程中二套放貸認定標准仍有漏洞可鑽。
　　或“誤傷”改善型需求
　　與劉明一樣想要改善住房條件的高燕遇到了相同的問題。高燕原本打算在結婚後買一個大一點的房子作爲婚房，但是，二套房貸款認定標准出台後，她的這個計劃被暫時擱置。因爲按照新的認定標准，如果再買房則屬于第二套住房。
　　“我的住房需求應該是屬于正常需求，不應該在打壓範圍之內。”高燕說。她向記者訴苦說，我不是投資者，原來的房子面積太小，現在我想改善了，賣了小房子換套大房子。就因爲我沒錢貸過款，難道也算二套，也不鼓勵？
　　據高燕計算，一套房子貸款50萬元30年，如果二套房1.1倍利率，相比0.7倍優惠利率，月供要多出近800元，利息多出20多萬元。
　　“對樓市進行強力調控我們贊同，但最好不要傷及無辜，像我們這樣的就是被‘誤殺’的一種。政策在貌似公平的前提下，能否更加人性化？”高燕對記者說。
　　中國指數研究院輿情分析報告認爲，新的二套房認定標准目的在于抑制投資投機性購房需求，但由于“認房又認貸”的標准十分嚴格，部分自住型購房需求避免不了被誤傷。這部分被誤傷的人群主要包括:(1)因原房屋陳舊、狹小等原因而具有改善性需求的購房者；(2)曾利用貸款買房但已賣出房屋，銀行征信系統裏仍然有貸款記錄者；(3)被拆遷的購房者等。
　　這部分自住型需求通常對首付比例和貸款利率的敏感度較高，在新的二套房認定標准下，他們很難籌集到足夠的資金來購買房屋，因此這部分購房需求將大爲萎縮。
　　我愛我家副總裁胡景晖表示，當前調控重點仍在抑制需求上，既抑制了炒房客，也抑制了部分合理需求。若政策撤出，房價可能會報複性反彈。因此，下一階段調控重點應放在增加供給上，特別是增加保障性住房的供給和新房的供給。
　　北京房地産交易管理網數據統計顯示，端午節假期前兩天商品房簽約量僅爲125套。
　　在衆多業內人士看來，交易量的減少完全是二套房執行的標准出台，其中包括像劉明、高燕這樣的改善性購房者放棄購房。
　　漏洞尚需補充
　　“我們銀行當前的房貸業務特別是二套房貸款業務大幅萎縮。”6月18日，河北某地一家商業銀行的經理郭佳對本報記者說。
　　據郭佳介紹，自6月份以來，他一筆二套房貸款也沒有。原因是二套房執行的標准出台，使得購房者的觀望心情更加強烈。
　　作爲一名業內人士，郭佳坦陳，此前各家商業銀行的標准都很混亂，有的認房不認貸，有的認家庭不認個人，並且不乏暗中寬松的案例，現在就已經很難打擦邊球了。
　　“但新規還是有一些漏洞，並非無懈可擊。”郭佳舉例說，房屋登記系統尚未全國聯網，無法查詢購房人在外地的購房記錄，因此有可能不會被認定爲第二套房。“這就爲以後的操作留下空間。”
　　郭佳還向記者舉了“假離婚”的例子:目前購房者在銀行貸款時都被要求提供未婚證明，如果是夫妻雙方購買已婚的要提供結婚證明，但如果夫妻雙方有一方戶口不在本地，那麽他完全可以回原籍開出單身證明，從而騙過銀行獲取貸款。
　　郭佳認爲，二套房新認定標准的實際執行效果取決于全國房屋登記信息系統的完善速度與程度。新認定標准在執行過程中仍將面對部分城市難以查清跨區房産、全國範圍難以查清異地房産的情況。此外，民政婚姻登記系統、常居地與戶口所在地登記系統等尚未與房屋登記系統、銀行資信系統等實現交互查詢功能。
　　“這無疑加大了認定第二套住房的難度和操作的難度。”郭佳說。
　　在郭佳看來，各地商業銀行也有“變形”操作二套房貸的動力。去年三大熱門的地方平台融資貸、開發貸、住房按揭貸在今年的調控壓力下，都出現了不同程度的萎縮，這使得部分中小銀行直接面臨經營壓力，不得不暗中放水搶奪規模。
　　“實際上自從購房首付以及利率不同程度提高之後，銀行對此的興趣還是蠻大的，既可以拓展規模，又可以提高收益，何樂而不爲。”郭佳說。
　　郭佳表示，在經營誘惑下，不排除有部分仍有子彈的銀行甘冒政策風險，暗中爲二套房貸“放水”的可能。