自2014年11月至今，央媽已經三次降息啦！！！

央媽已經表示得這麽明顯了，叫你來買房，如果這都不算愛，央媽心裏真的好悲哀！

說到買房，問題來了，全款買還是貸款買？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長時間？等額本金還款呢，還是等額本息？

央媽叫你來買房，可沒有告訴你買房的真相哦~

小編在這裏，給大家科普一下房貸的真相吧！！

一、全款買還是貸款買，貸款多少合適?當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉！

如果你是土豪，那就隨意吧~

小貼士：

貸款買，用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬。

公積金貸款現在的利率是4.05%，商業貸款也在6%上線，用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。

貸款，個人建議就按照最低要求付的首付款來貸就ok，後面在具體分析到。

二、如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？結論：按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。

三、等額本息or等額本金無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。

其實兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因爲之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。你最終利息高，是因爲你每個月占用銀行的本金多造成的，並不是銀行設計要多賺你的利息。

所以，如果你前期資金並不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什麽時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。

結論：等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

四、哪類人適合提前還款vs不用提前還款提前還款三類人：

1、傳統保守：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不願意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，爲了生活更踏實的明智選擇。

2、不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心裏壓力超級大的朋友。

3、第三類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，並且肯定高于抵押貸款的利率。

建議不用提前還款的類型：

1、公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經平了，這麽低的成本，你就偷著樂吧。

2、等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經比較少了哦。

3、等額本息還款期已經超過二分之一，可以提前還款，但是看准時間，節省的利息會比較多，其實節省的利息已經沒有多少了。

結論：其實思路很簡單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資産品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。

小貼士：

首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。爲什麽？因爲中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。

也因爲負利率的這個原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實最後還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些。很多人買房一開始就是借了債的，很多人一開始的壓力都非常大。用等額本息還款你現在一個月還3000，30年之後還是還3000；等額本金現在一個月還4500，30年後還1000。可是，現在的錢要比30年後的錢要值錢呀。30年之後每個月少了2000塊錢，可能只夠吃個早餐了。時間值錢呀！

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