“國五條”政策的出台，讓很多有現房交易的市民揪心，也有一部分人想盡辦法避開20%的交易稅。那麽，對于銀行來說，什麽樣的房子稱之爲“二套房”，二套房貸款和新房貸款有哪些不同，如何順利申請二套房按揭貸款，這些，您都了解嗎？

省城銀行貸款

政策暫未有變

根據新“國五條”細則，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，一石激起千層浪，近日，有市場傳言稱，二套房貸款政策或進行調整，首付比例及利率都將上調。

近日，記者走訪省城各個銀行了解到，自“國五條”出台後，到銀行咨詢個人住房貸款的市民不少，許多人都想了解，二套房首付及貸款利率有沒有上調，如果二套房首付上調、利率進一步上浮，再加20%的個人所得稅，買賣二套房的壓力就太大了。

對此，省城各銀行個人貸款中心的工作人員皆表示，目前並未接到通知，現在二套房貸款政策仍按照“二套房貸款首付6成，利率上浮10%” 的政策執行。

銀行認定爲二套房

的七種情況

父母名下有住房，以未成年子女名義再購房。根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃爲家庭範疇的，所以，以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。

未成年時名下有房産，成年後再貸款購房。如果按過去的政策，未成年時名下的房産只要沒貸款，再申請房貸不算二套房，但根據目前銀行“認貸又認房”的政策，如果不出售現有房産的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執行。

個人名下有全款購買的住房，再貸款購房。過去只“認貸”，這種情況不算二套房，但現在加了“認房”，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋産權交易系統中能夠查到名下有房産，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定爲二套房。

個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房。目前，銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說，雖然貸款買的房産出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因爲其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。

首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款。目前，公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房産是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。

婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起。銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以，另一方再購房時也會被算作第二套房。

婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房。只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄，那麽即便離異後房産判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定爲二套房，這使得很多試圖通過“假離婚”來規避二套房新政的想法也付之東流。

如何辦理按揭房貸

人們的收入始終無法追趕上房價上漲的節奏，甚至會越拉越遠，那麽對于剛需購房者來說，通過申請銀行按揭住房貸款是實現住房夢的唯一途徑。

確定房産。購房者如果想獲得房屋的銀行按揭，在選擇房産時應著重了解這方面的內容，在廣告中或通過銷售人員的介紹，購房者得知，一些房産可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認房地産開發商建設的房産是否已獲得銀行的支持，以保證銀行按揭貸款流程的順利。

提交按揭貸款申請。確認自己選擇的房産得到銀行按揭支持後，購房者應向銀行了解關于購房者獲得銀行按揭貸款支持的規定，准備有關材料填寫《按揭貸款申請書》。

銀行審核。銀行受理購房者貸款申請後，要從民事行爲能力、資格資信狀況、還款能力等方面對購房者進行資格審查以確認是否符合規定條件。

簽訂購房合同以及樓宇按揭合同。銀行收到購房者遞交的按揭貸款申請書和有關材料，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書，購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售銷售合同》。購房者在簽訂購房合同並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關材料與房地産開發商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數額、年期利率、還款方式及其他權利義務。

辦理抵押登記。購房者、房地産開發商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到當地區建委部門辦理抵押登記備案手續，和期房在竣工後應辦理變更抵押登記。

設立還款賬戶。購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，應在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶並簽訂授權書，授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款，銀行在確認置業者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入開發商在銀行開設的銀行監管賬戶作爲置業者的購房款。

申請按揭貸款

的關鍵規則

很多購房者不知道購買二手房在申請貸款上與新房存在著較大的區別，銀行爲二手房提供貸款時往往對房屋本身和借款人都規定了較爲嚴格的條件。

房屋評估值。銀行對二手房貸款額度審批時，采用“房屋買賣合同價和評估值取低值”的原則，取兩者之間的低炙以貸款成數即爲房産的最高貸款額度，而房屋的評估值是以與貸款行合作的評估機構所提供的評估報告爲准，評估價格主要考慮房屋的具體坐落位置、房屋面積、樓層、朝向、建成年代等綜合因素，一般情況下，房屋的評估值要低于房産的成交價，通常低一成左右。

房屋建成年代。二手房與新房最大的不同在于建成時間不同，不同二手房的建成時間差距相當大，從新建一兩年到建成四五十年不等，銀行爲保證貸款的安全性，在貸款審批時，要考慮這筆貸款標的物的建成時間，通常會把房産證上的竣工年代作爲影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤40年”，若借款人在2013年申請貸款，可以申請貸款的二手房建成年代至少要在1973年以後，但銀行也會對二手房最早建成年代也有具體要求，例如，大部分銀行要求申請貸款的二手房不能老于1985年，所以購房者在申請貸款時要了解每家銀行的具體相關政策。

貸款銀行。各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別，如果借款人在申請二手房貸款時，要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇，盡量選擇銀行網點多、還款方便，最好是工資卡所在的銀行。