一、什麽叫房屋抵押貸款

　　1、房屋抵押貸款。産權所有人以房契作爲抵押，取得借款按期付息。房屋産權仍由産權所有房屋抵押者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，産權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，並在處分抵押房屋所得價款中優先受償。提供抵押房屋的當事人稱爲房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱爲房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行爲能力，無民事行爲能力和限制民事行爲能力的人不得設定房屋抵押。

　　2、住房按揭貸款。住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

　　二、哪些房屋不能辦理房屋抵押貸款

　　不是所有的房屋都可以辦理抵押貸款的，根據《擔保法》和《城市房地産抵押管理辦法》的規定，下列房地産不得設定抵押或抵押時受一定限制。

　　1、土地所有權不得抵押;地上沒有建築物、構築物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押;鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。

　　2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包並經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。

　　3、權屬有爭議的房地産和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地産，不得抵押。

　　4、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地産不得進行抵押。

　　5、列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。

　　6、已被依法公告列入拆遷範圍的房地産不得抵押。

　　7、以享有國家優惠政策購買獲得的房地産不能全額抵押，其抵押額以房地産權利人可以處分和收益的份額比例爲限。

　　8、違章建築物或臨時建築物不能用于抵押。

　　9、依法不得抵押的其他房地産。