【河源优房网讯】2014年四季度：鼓励金融机构更多地将信贷资源配置到“三农”、小微企。非金融部门贷款加权平均利率6.78%，创设PSL。超储率2.7% 把转方式调结构放在更加重要位置。更加注重松紧适度，适时适度预调微调 疏通传导机制，着力解决突出问题，提高金融运行效率和服务实体经济的能力，完善中央银行抵押品管理框架，调节好流动性水平，保持货币市场稳定。进一步发挥开发性金融作用，支持棚户区改造，配合有关部门加强对地方性债务清理处置，着力防控债务风险。

　　2015年一季度：加入“进一步完善个人住房信贷政策，”稳步推进信贷资产证券化扩大试点，下降22BP，贷款上浮比例上升而下浮比例下降。根据棚改项目进度，第一季度对国开拨付PSL 1318亿元。超储率2.3%。扣减约5-6万亿的非存款类金融机构(不包括保险)同存，超储率调整为2.6% 删除“把转方式调结构放在更重要的位置”。“疏通传导机制”改为“疏通货币政策向实体经济的传导渠道” 加入“无须以量化宽松的方式大幅扩张流动性水平。” 加入“水利、中西部铁路等重大项目建设”。

　　我們總結一下，房産規劃在我們理財生涯中的合理安排：

　　一全款買還是貸款買，貸款多少合適?

　　這個問題，還是比較好回答的，當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。

　　貸款，個人建議就按照最低要求付的首付款來貸就ok，後面在具體分析到。

　　二如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？

　　三等額本息or等額本金

　　首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

　　等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。

　　但是，真的是這樣嗎？

　　其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因爲你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

　　舉個例子：

　　如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率爲0.5125%。

　　1.假設等額本金，則月還款本金爲：100萬/240個月，即每月爲4167元；

　　（1）第一個月還款利息爲：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額爲4167+5125=9625元。

　　（2）第二個月剩余本金爲100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息爲：995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額爲4167+5103.64=9270.64元

　　以此類推，等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。

　　2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。

　　（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；

　　（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

　　以此類推，等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。

　　上圖，這樣大家看的更直觀：

　　通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因爲之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因爲你每個月占用銀行的本金多造成的，並不是銀行設計要多賺你的利息。

　　所以，如果你前期資金並不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什麽時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。

　　等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

　　借用銀行的錢，我們把結余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當于在利用銀行錢做投資了。

　　另外：如果網貸款平台，等額本息還款，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個12個月的項目，年化收益12%，一年後你的本息合計有多少？一年後回款10661，實際年化6.61%，而目前我們多多智富平台一個月的項目就年化率高達16%了，每月複投收益倍增，基價值遠遠高于6.15%的商業貸款。

　　結論：建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經拿出了大額的現金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數值多。隨著生活水平提高，可支配現金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。

　　四哪類人適合提前還款vs不用提前還款

　　提前還款三類人：

　　1.傳統保守：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不願意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，爲了生活更踏實的明智選擇。

　　2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心裏壓力超級大的朋友，爲了你更好的睡眠質量，請你還了吧。