出国买房须长线规划 税费政策要弄清

时间：2013年11月11日 18:00:57 中财网

　　從房地産開發企業到普通投資者，中國資本正興起又一輪投資海外房地産的熱潮。由于一些國家的房地産市場仍處于曆史的相對底部，資金出國買房也不失爲一項聰明的投資。不過，無論是投資兼顧自住還是單純追求海外不動産的保值、增值性，出國買房都是一項較爲長期、涉及多種不確定因素的投資選擇。因而，具體如何選擇市場，投資者應充分考慮當地房價的上漲空間、移民政策、彙率波動、稅費政策等等，有一個合理的長線規劃。
　　投資性購房增多
　　近年來，中國個人投資者進軍海外房産市場呈現出了頗爲蓬勃的勢頭，在移民、留學等需求占據海外置業主流的情況下，純投資性海外置業的需求也在迅速增加。可見，個人出國買房的主要動機已由傳統的移民及子女教育延伸至資産保值及增值。區域上，美國、歐洲以及日本等地的房地産市場都處在一定的回暖階段，價格較低，因而其投資價值和升值潛力也受到了較多關注。
　　據統計，中國人在海外的房産交易規模從2011年的5.47億美元至2012年的18.6億美元，增幅已達到了46%。其中，美國是投資的首選目的地。在美國購置私人住宅的海外投資者中，中國個體投資人所占的比例從2007年的5%上升到2012年的11%，投資總金額約爲90.8億美元，成爲僅次于加拿大的第二大投資群體。隨著美國經濟的逐步複蘇，總體房價不高、市場成熟、房價正平穩回歸的美國樓市無疑仍有不小的投資潛力，而日益升值的人民幣也讓曼哈頓、舊金山的房子顯得便宜了。目前，加州、紐約、奧蘭多等地都是投資的熱門區域，其租金收益回報也較爲可觀。
　　在歐洲，葡萄牙、意大利、希臘、西班牙這些國家由于身陷債務危機，紛紛用居留權來吸引非歐盟的外國人到該國購買房地産。由于其購房獲居留的投資門檻相對較低，且生活環境、教育資源等具有一定優勢，因此歐洲此類區域的房産置業同樣受到了越來越多國人的關注。如在葡萄牙，400萬元人民幣就能買上一套不錯的房子並獲得全家的居留身份。另一方面，希臘、西班牙等國的房價近年來已大幅下跌，未來具有一定上漲預期也是不少人選擇投資的因素之一。
　　而在亞洲，除了新加坡這樣的老牌投資移民地區，日本逐漸成爲了海外置業的新去處。高于國內房地産的租賃收益是許多人選擇購買日本房産的原因。據了解，日本租賃市場成熟、回報率相當穩定，再加上人口密度高、消費集中，不少城市中心地段的入住率能維持在90%以上，租金回報率則有6%~10%(淨收益)。而房屋所有權(包括土地)屬于個人私有，可自由重建、改裝、留給子女等優點，也是購買日本房産的加分項。
　　稅費政策須弄清
　　不過，投資者在考慮將資金投向海外房地産市場時，應充分考慮到其與一般投資品及國內房産市場的諸多不同之處。其中，國內投資者較少接觸到的房地産持有成本、相關的交易稅費以及針對外國購房者的政策都必須一一弄清。根據所選地區和投資目標的不同，還會需要相應考慮如主要收益來源、移民政策、日常打理方式、賣出成本等等。反過來看，複雜的稅費手續及政策變化預期也會影響投資者對投資地區的選擇。
　　以美國的稅費爲例，根據各個州縣的不同規定，通常會有房産經紀人傭金、律師費、登記費、交易稅、房屋估價費、産權保險費、公證費、房産評估費等大大小小的諸多名目，流程也較爲複雜(外國人購房更加如此)。因而，想要在美國投資房産，買進賣出、出租維護往往都需要大量借助房産經紀人和律師的代理操作，而相應的傭金和代理費均價格不菲。除了較大的交易成本，國內所沒有的房屋持有成本在美國也非常可觀。如房産稅就是持有成本的一大組成部分，每個州和地區都不一樣，一般在1%至3%之間。其他還會有房屋保險、小區費、物業費、出租管理傭金等等。
　　對于以租金收益爲主的日本房産投資而言，在購買初期就詳細計算後續成本及扣除後的淨回報則更爲必要。據了解，購買日本房産時大約需要房屋總價10%左右的各項稅費，包括印花稅、登記費、固定資産稅、房地産購買稅、中介手續費等等。而在持有成本上，最基本的就有每年1%~2%的固都稅和每月的物業管理費、修繕積立金、町會費等等，扣除全部這些之後才是實際的淨值。有了這樣的認識，投資者才能進而做出較爲合理、准確的投資判斷和計劃。
　　另外，由于各國、各地區的購房政策往往大相徑庭，充分了解當前的各項規定及未來政策的變化預期也十分重要。如在英國，雖然倫敦房價已上漲至較高點，但出于教育資源、租金收益等因素仍有不少海外投資者殺入該市場。但近日據外媒報道，英國已考慮對購置該國高端地産的外國投資者征收資本利得稅，以補足12億英鎊的財政開支缺口。這與現行法律“英國居民出售第二套及以上住房需繳納18%至28%的資本利得稅，海外購房者則免交此項稅賦”的政策相比，無疑會大大影響相應的海外房産投資行爲。而在歐洲其他國家和一些新興投資區域，更容易出現的政策變化預期也是投資者需要有所注意的。
　　彙率風險不能忘
　　除了要了解複雜的購房流程及繁多的稅費、持有成本之外，彙率波動帶來的投資風險更是投資性買家不能忽視的問題。不同于以移民、自住或子女教育等目的爲主的買家，投資收益爲主的海外購房行爲更容易受此影響，可能大大背離原本保值、增值的投資目標。
　　彙率波動將房産增值所帶來的收益“吃掉”是主要的風險所在，對于以房産本身增值來保證資金收益的投資者來說尤爲緊要。以澳大利亞的樓市爲例，近年來其房價確實基本處在上升、回暖的通道當中。若是幾年前通過人民幣兌換澳元購房、如今又出售房屋並換回人民幣，反而是虧損的。
　　可見，投資海外房産不單要關注房價的上漲空間，也要考慮彙率的變化趨勢。對于出國買房這一較長期的投資行爲來說，綜合考慮稅費、政策、彙率、房價，甚至經濟大環境之後再做出適當的長線規劃，無疑是必需的。

□ .徐.卓.航　 .理.财.周.刊