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　　導言

　　商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。以預售方式銷售的商品房，買賣雙方在合同中約定的房屋面積僅是預測面積，而非交房時的實測面積。關于合同中約定的預測面積與實測面積之間誤差的處理方式，我國現行法律有明確規定，買賣雙方所簽署的購房合同中往往也會有約定。當實測面積小于預測面積，且面積誤差比絕對脂過約定比率時，開發商需要向購房者雙倍返還購房款。但如果開發商提出購房者需要就加倍返還的購房款繳納個人所得稅時，這樣的主張是否合法？我們將通過以下一則案例，爲大家進行分析。

　　案 情

　　案件爭議焦點

　　加倍返還的購房款人民幣4萬元是否需要李某繳納個人所得稅？

　　律師分析

　　所得稅是一類稅種，按自然人、公司或者法人爲課稅單位。關于李某收到A公司所支付的加倍返還購房款是否需要繳納個人所得稅，我們從以下三方面進行分析：

　　一、先來看一下李某所收到的加倍返還的購房款人民幣4萬元的性質，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》的規定該筆款項應爲違反合同約定的違約金，A公司可以雙方簽署的買賣合同以及向李某付款的憑證等作爲稅前列支的憑證。

　　二、《個人所得稅法》規定應納稅的個人所得包括：工資、薪金所得；個體工商戶的生産、經營所得；對企事業單位的承包經營、承租經營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；特許權使用費所得；利息、股息、紅利所得；財産租賃所得；財産轉讓所得；偶然所得；經國務院財政部門確定征稅的其他所得。加倍返還的購房款並不屬于上述個人所得，而經國務院財政部門確定征稅的其他所得中也不包括加倍返還的購房款。

　　三、A公司在將房屋預售給李某時已經按照合同約定的預測面積100平方米計算了預售收入人民幣200萬元，交房時就面積誤差返還的購房款人民幣10萬元A公司只需作爲前期預售收入的抵減進行稅務處理即可。

　　基于上述三點理由，A公司加倍返還給李某的購房款人民幣4萬元並不屬于稅法所規定的個人所得，自然也就不需要繳納個人所得稅，A公司所提出的代扣代繳所得稅的說法不成立。

　　2014年2月李某向A公司購買了一套商品房，雙方在買賣合同中約定房屋預測面積爲100平方米，單價爲每平方米人民幣2萬元，總價人民幣200萬元。若房屋實測面積小于合同約定預測面積，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的購房款由A公司返還給李某，面積誤差比絕對脂出3%時，李某可以選擇解除合同、返還購房款及利息或選擇繼續履行合同。如果選擇繼續履行合同，面積誤差比絕對脂過3%部分的購房款則由A公司雙倍返還給李某。2015年2月交房時房屋實測面積爲95平方米，由于房價上漲，李某選擇繼續履行合同。依照合同約定A公司應向李某返還面積誤差3%以內部分的購房款人民幣6萬元，面積誤差比超過3%部分的雙倍購房款人民幣8萬元，對此A公司及李某均無爭議。但在李某前去A公司領取退還的購房款時，A公司卻提出加倍返還的購房款人民幣4萬元，需要李某按20%的稅率繳納個人所得稅，並由A公司代扣代繳。對此李某感到十分疑惑，這稅到底該不該由自己來繳納呢？

　　維權法律小貼士

　　購房時能依照合同的約定獲得賠償，當然是一件大快人心的事。但開發商往往不會那麽情願地將賠償款交到購房者的手中。當開發商提出要扣除這樣或那樣的稅費時，購房人先別急著答應，首先搞清楚需要繳納的稅費名稱，然後再咨詢專業的稅務師或律師查清稅費的繳納主體，再來確定是不是需要由購房者承擔此類稅費。千萬不要因爲能獲得賠償心裏高興，而忽略了自身合法權益的維護，就算是確需繳納的稅費，我們也要繳得清清楚楚、明明白白。