買房對老百姓來說是一件大事，而爲買房需繳納的各種稅也讓購房者頭大，于是，爲了避稅，購房者們可謂各出奇招。有直接屬違法範疇的簽訂“陰陽合同”，有鑽政策空子的“假離婚”等等，但專家提醒，這些避稅“奇招”未必都能奏效。

假離婚存財産轉移風險

“我本來住在愛丁堡，但是聽說那邊劃片劃到了張村小學，爲了讓孩子能上個較好的小學，只能再買一套學區房了。”張先生從孩子出生起就陸續看了不少學區房，一方面他堅定認爲應該給孩子創造好的條件，另一方面對于工薪家庭來說，房價是要考慮的重要因素。“學區好的二手房基本上價格都極高。這也不說了，一些房子也太破了。”看了幾處老房子後，張先生一直不太滿意，所以他決定看看新建的學區房。幾經比較之後，張先生預訂了一個小區80多平方米的學區房。但就在他感覺可以放下心事的時候，問題又來了，張氏夫婦已經有了一套房，如果再買就是二套房，首付一下子就得掏40多萬元，而且貸款利率也很高。

就在他非常糾結的時候，預訂小區的銷售人員建議他考慮辦理“假離婚”來降低首付。

記者在走訪的過程中發現，爲了購房享受優惠政策，離婚買房也再次走入人們視野。按照房産中介的介紹，離婚買房一共有五個步驟。首先是去中國人民銀行拉征信記錄，確定一方名下沒有貸款記錄，去民政局辦理離婚，去房管局辦理房産證更名，購買新的房子，等待銀行放款，放款以後複婚。一位房産中介經紀人隱晦的對記者表示，這種離婚買房屬于合理避稅，離婚買房後如果認定爲首套房，無論是首付還是利率都有較大優惠。該經紀人表示，已經幫助好幾對夫妻辦理了類似業務。

不過，法律界專家表示，假離婚存在非常大的財産轉移風險，希望購房人不要爲了省利息承擔更大的訴訟風險。“假離婚買房是打擦邊球，鑽政策的空子。”專家表示，“假離婚”一定程度上存在很大的風險，共同財産會變成一方的婚前財産。我國《婚姻法》明確規定了婚前個人財産範圍，婚前財産歸夫妻單方所有。如果一對夫妻原有兩套房屬共有財産，“假離婚”時爲了避稅而在離婚協議上約定兩套房屋歸丈夫所有，不說“假離婚”遇上真破裂的情況，即使後來複婚，對于第二次婚姻來說，這兩套房都屬于男方的婚前財産，一旦兩人今後再出矛盾，女方就會有損失。

房産證加名字並不簡單

“買房的時候青島樓市限購，考慮到換房需要，雖然這套房子我父母也拿了部分首付，但在房産證上只寫了我丈夫的名字。現在限購解除了，我想加上自己的名字，畢竟覺得是一種保障。”征得婆家的同意之後，李女士就開啓了自己的房産證加名之旅。我之前到市“不動産登記中心咨詢，發現加名程序不複雜，不過就是得先讓銀行同意，沒想到銀行客戶經理卻一口回絕。”李女士告訴記者，銀行方面表示按照銀行規定，房貸沒有還完是不能在房産證上加名的，因此他們不能出具同意書，除非還完房貸才行。

記者了解到，一般辦理貸款的房子想要加名很難。如果辦理的是公積金貸款，就沒法加名字；如果是商業貸款，加名前必須征得銀行同意。“一般還清住房貸款之前，銀行不會輕易給改名字和增減名字。”一家銀行內部人士告訴記者，這是出于控制風險的考慮，因爲沒有還清貸款的房子增加了名字，相當于改變了借款人，債權債務關系也會因此發生改變，對銀行來說存在潛在風險。“如果房屋無貸款，夫妻之間可以在房産證上加名字。”市不動産登記中心相關人士表示，只需夫妻雙方持身份證、結婚證、房産證等材料到房屋所在地房地産登記機構申請即可辦理。“房産證夫妻加名費用也不多，並且還免征契稅。”但是話又說回來，直接全款買房或是購房幾年之內就把貸款還清的家庭有幾個呢？爲了購買二套房時可以少繳納稅費而只寫夫妻中一人的名字，一旦在貸款還清之前出現離異問題，房産證上無名字的一方的利益將無法保障。

贈予的房産再交易稅高

“我老家煙台，2012年剛來青島工作的時候，父母就打算買房一起過來住，當時限購，但是我父母戶口都不在青島，于是用我的名字買的房。現在我准備結婚了，想再買套房子，但是這種情況下再購房就算是二套房，首付比例高，貸款利率也高，壓力實在太大。”限購解除後，小孫想把名下的房産轉移到其父母名下，于是多方打聽怎樣操作最合算。“開始我想用贈予的方式，但是聽說通過贈與方式取得的房産，在今後要賣出時還需繳納增值部分20%的個人所得稅。”小孫告訴記者，由于不確定將來這套房子會不會賣，所以關于轉移方式他跟父母還在猶豫中。

業內人士表示，相比起來，過戶交易比贈與節省費用。因爲交易時可以按照房價最低標准，而且現在滿2年就可以免征營業稅，個人名下唯一住房滿5年免征個人所得稅，總體算下來過戶交易的稅費並不太高。而若是通過贈予方式轉移房産，該房産再次出售時若房價出現較大漲幅，則需繳納的個人所得稅將很高。

另外，島城不少家長在買房時會選擇將房子直接挂在孩子名下，再以夫妻雙方的名義購二套房，從而獲得首付、銀行貸款等相關優惠。“房子登記在子女名下，其實日後可能帶來意想不到的麻煩。”有業內人士提醒說，如果家庭未來出現突發狀況急需賣房籌錢，這類房很難派上用場。因爲按照我國有關未成年人保護相關法律，父母不能隨意處置未成年人名下的房産，如非賣不可必須到公證處辦理證明。由此，涉及到這類房屋的買賣程序也相當複雜。對于“小房主”來說，目前我市購房名額是以家庭爲單位，房産證有孩子名字，其成年後獨立買房將會以二套房計，其首付及相關貸款利率也可能要按照二套房標准計算。