延續了4年的武漢市普通住房標准終于作出重大調整。
2015年7月27日起,武漢市普通住宅認定標准一刀切,衡量普通住房,不再看房屋總價,也不再分中心城區和遠城區,而只看住宅小區容積率和單套房屋建築面積。
相較以往政策,此次新政有三個顯著變化:取消了執行多年的140萬元的房屋總價標准,將單套房屋的建築面積增加了4平方米,統一中心城區和新城區的容積率標准。
通過對比可以看出,新的“普通住房”標准比舊標准確實放松不少。那麽,普通住宅標准放寬後,對哪部分購房者利好?又將給未來樓市走向帶來哪些影響?
對此,中國指數研究院華中分院研究總監李國政日前接受記者采訪時表示,標准調整後,普通房契稅降低,減少購房人置疑本。特別是城區144平方米以下樓盤,由于不設價格門檻,利好最大。
爲何要調整普通住房標准?
普通住房的概念出現于2005年,當年建設部等七部委共同發布《關于做好穩定住房價格工作的意見》,首次提出普通住房概念。武漢市卻是從2004年開始區分普通住房和高檔房。
2011年12月1日起,武漢市中心城區普通住房標准再次放寬。中心城區普通住房只需同時滿足以下條件:住宅小區建築容積率在1.5以上;單套建築面積在140平方米(含140平方米)以下;總價不超過140萬元(含140萬元)。
據了解,去年以來,全國19個副省級以上城市中,已有近10個城市調整了普通商品住房標准。
目前,北京市正在執行的普宅標准始于2014年10月8日,五環到六環普通住宅新價格標准:單價31680元/平方米,總價374萬元。六環外:單價23760元/平方米,總價281萬元。符合任一標准都可享稅收優惠。個人銷售購買滿5年的普通住房,免5.5%營業稅。個人購90平米內普通住房,屬家庭唯一住房,按1%稅率收契稅。
而上海現行的標准則是自2014年11月20日起實行,可以享受優惠政策的普通住房應同時滿足三個條件:房屋需爲五層以上(含五層)的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式裏弄、舊式裏弄等;單套建築面積在140平方米以下;實際成交價格:低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,坐落于內環線以內的低于450萬元/套,內環線與外環線之間的低于310萬元/套,外環線以外的低于230萬元/套。
“近期頒布的普通商品住房標准,首次取消了對房屋總價指標的限制,僅以容積率和面積作爲普通住房標准的認定條件。即同時滿足小區容積率在1.0以上、單套房屋建築面積在144平方米(含)以下兩個條件,就可認定爲普通住房。非普通住宅,契稅繳納標准爲3%。普通住宅則執行原有的1.5%契稅。90平米以下首套房契稅仍爲1%。”日前,武漢市合生房地産顧問有限公司副總經理劉莊對長江商報記者表示,“將高檔住宅的定義主要劃定在密度較低的別墅區和大戶型,單價漲跌不再是評判住房高檔與否的因素之一。這讓更多家庭享受到稅收優惠,從而降低了購房成本。”
那麽,對于在今年7月27日新政實施之前買房的市民,能否按新標准享受稅費優惠政策呢?武漢市房管局市場處負責人稱,是否享受優惠以合同網簽時間爲准。如果之前買了房,但直到27日之後才網簽,就可享受;反之則不能。
部分房屋稅費減少一半
家住武漢市江夏區的吳女士打算購買一套新房,日前看中位于武昌水果湖一處3室2廳2衛的住宅,該房面積142平方米,單價14000元,總價198.8萬元。
按照此前認定標准,這套房屬于非普通住宅,買房契稅按總價3%繳,即6萬元。
7月28日,吳女士在得知普通住房認定新標准後,撥打電話向樓盤銷售處咨詢。很快就從銷售人員處得到證實,按照新標准,她看中的這套房子將執行普通住宅標准,光契稅一項就優惠了3萬元。
“武漢房地産市場正在不斷升溫,剛需和改善型需求日益增加,而高端改善型需求卻一直處于觀望狀態。該政策的出台無疑加速了觀望者進入市場的步伐,‘豪宅’變‘普宅’,減少了購房者的成本,增加了購房者的置業熱情。”戴德梁行武漢公司總經理黃廣平表示。
業內人士認爲,購買141平方米至144平方米住房的市民,是直接受益者。按照原先的政策,這個區間面積的房屋爲非普通住房,如果購買後是家庭唯一的住房,購房時要交房屋總價3%的契稅,而按照新標准,這些房子變成了普通住房,可享受稅費優惠,只需交1.5%的契稅。
200萬的房屋可以節約契稅3萬元,這相當于給房屋優惠了1.5%。正是由于上述政策,武漢市中心一些高端項目出現“政策性降價”,以漢口江漢路某樓盤爲例,單價已經高達3萬元/平方米,但最大戶型只有128平方米,也歸于“普通住宅”,購房者能節省5萬多的契稅成本。
二手房提價現象不會普遍存在
“普通住房标准放宽后,武汉普通住房门槛显著降低,购房市民受益面明显扩大。特别是购房者在契税减免上将享受更大优惠,更多置业房证满2年以上的二手房可享受5.7%的营业税减免。” 湖北中原研究中心经理杨丽宇告诉长江商报记者。
21世紀不動産經紀人小毛,手裏一套漢口三陽路的房源,面積120平方米左右,房東淨得價爲280萬。“按照武漢市場的慣例,二手房交易的稅費成本都由買家支付。”小毛告訴記者,發布新標准前,交易契稅、營業稅、個稅算下來總計14萬余元,買家實際支付總計295萬。但如今,該房産被歸入普通住宅,交易稅費降爲7萬元不到,買家支付總價爲287萬。
去年底,上海调整普通住宅认定标准后,二手房房东出现提高净得价现象。那么,在武汉高价住宅因政策原因降低总价后,房东会不会也提高净得价,抵消买家减少的成本?“据我观察,这个现象并不会普遍出现。” 杨丽宇提出,从今年营业税“5改2”来看,只有极少数房东提价,并且提价房东绝大部分并没有迫切的卖房意愿。
楊麗宇告訴記者,由于交易稅費較高等原因,武漢140萬元以上的二手房成交難度相對較大。普通住宅標准的放寬,可以減輕買家壓力,刺激消費。“事實上,如果房東有意將房産賣掉,大多數情況下不會就勢提高淨得價,減少房産的市場吸引力。”
高端改善型住房得以釋放
今年上半年,武漢新房成交8萬多套,同比增長20%以上。較爲突出的特征是,市中心改善性樓盤成交旺盛。
近日,2015年上半年武漢房地産市場數據顯示,上半年武漢1.5萬—2萬元單價的樓盤成交增長235%,1萬—1.5萬元單價的樓盤增長127%。
“一般面积在100平方米左右的房源,总价就会超过140万,在以前都是‘非普通住宅’。” 亿房网研究中心总经理明晶晶告诉长江商报记者,最新的普通住宅认定标准执行,因剔除价格因素,面积不超过144平方米的楼盘,交易成本都将不同程度地出现下调,可能进一步刺激这类房源成交。
武漢市房管局市場處人士表示,取消限購限貸之後,武漢擠壓的改善性需求集中釋放,導致今年市中心中高價位房源成交增長較快,而調整普通住宅的認定標准,使交易成本降低,也是爲了支持居民合理的改善性需求。
武漢市房管局統計資料顯示,去年,武漢市共賣商品住房17萬套,其中85%以上是普通住房。新政實施後,預計這一比例將上升到90%以上。