2015年的樓市，注定是不平靜的一年。新政頻發，讓購房者爲何時出手而困惑，對換房族而言，更是在先買還是先賣這個問題上糾結不已，生怕“買早了，賣晚了”。那麽，到底應該先買，還是先賣呢？

用數據說話

假設某人目前只有一套市價100萬元的70平方米兩居室，現在想換一套市價180萬元的90平方米三居室。我們一起來算算先買和先賣哪個更劃算。

1、供房款

先買後賣

買入的房子按二套房計算，首付四成72萬元，夫妻雙方公積金貸款最高可貸款60萬元，剩下的48萬元用商業貸款，還款年限20年。二套房公積金和商業貸款利率均上浮10%。按現行公積金貸款基准利率3.75%，商業貸款基准利率5.65%計算，那麽：

月供＝60萬元×65.72%＋48萬×78.77%≈0.77萬元

還款總額＝0.77萬元×240個月＝184.8萬元

利息＝184.8万元－（60万元 48万元）＝76.8万元

先賣後買

買入的房子按首套房計算。首套房公積金貸款利率爲3.75%；商業貸款利率下浮9%（注：不同銀行，利率亦有所區別）。則：

月供＝60萬元×63.26%＋48萬×76.71%≈0.75萬元

還款總額＝0.75萬元×240個月＝180萬元

利息＝180万元－（60万元 48万元）＝72万元

從以上數據可以看出，先賣比先買的供房款總額少4.8萬元，先賣比先買劃算。

2、稅費

購房稅費

個人購買90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契稅，購買二套房征收3%契稅。

先賣後買应交契税＝180万元×1%＝1.8万元

先買後賣应交契税＝180万元×3%＝5.4万元

賣房稅費

先買後賣：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。

個人所得稅=180萬元×1%＝1.8萬元

若房子滿2年，營業稅及附加=（180萬元—購買原價）×5.6%

若房子不滿2年，營業稅及附加＝180萬元×5.6%＝10.08萬元

先賣後買，所卖房子为家庭唯一住房。

若房子滿5年，免征個人所得稅和營業稅及附加

若房子不满5年，個人所得稅=180萬元×1%＝1.8萬元

若房子滿2年，免征營業稅及附加

若房子不滿2年，營業稅及附加＝180萬元×5.6%＝10.08萬元

综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先賣後買比先買後賣更划算！

先賣後買有技巧

先賣後買不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼。

技巧一：

適當延長賣房交易周期，以及利用向買家“返租”來解決居住難題。

技巧二：

可以考慮將舊房賣給投資者，這類人群購房之後不會要求馬上入住，因此換房一族可以回租，繼續住下去，直到自己買好新房。這種方式還可以節省搬遷成本。不過要合理控制租房時間，時間的增加，則意味著付出的租金也會相應增加。

技巧三：

如果沒有碰到投資客，升級住房人群可以到自己心儀的區域內租房。這樣做的好處一是可以更好地考察當地市場行情，再者就是在買好房之後，也可便于裝修管理。

買賣同步最便利

在實際的操作中，如果讓賣舊房和買新房這兩個過程同步進行，就能極大地縮短換房戰線，是平穩安全度過過渡期的最佳選擇。然而，買賣雙方很難步調一致，有時需要對賣出舊房的價格作出妥協，有時需要對買進新房的標准進行調整。

技巧一：

購房前做好准備工作，如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啓動新房購買程序。

技巧二：

出售舊房時根據市場行情合理定價。

技巧三：

購房還價時，也不要獅子大開口，這樣交易成功的可能性便會增加。

技巧四：

盡量與大型的房産機構合作。因爲大型的房産中介經紀人綜合素質較高，同時擁有大量真實的信息，能夠提供較爲完善的服務，這也會爲買、賣同步提供一定保障。

先買後賣要留意资金成本

如果換房族暫時不想出售舊房，那麽就需要面臨換新房時支付首付款的資金壓力，需要通過各種渠道籌措資金。

技巧一：

在現實的交易過程中，“融資”手段五花八門，比如在相關金融擔保機構的幫助下進行融資，依靠父母、親戚朋友的資助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原來老房子進行抵押，獲得短期貸款解決資金周轉需求，也是一個不錯的方法。

技巧二：

買新房時在購房合同上留有回旋余地，例如“將現有住房順利售出後買房合同才生效”，或者“在某些不利條件下買房合同自動解除，而不用承擔違約責任”等。不過現實中賣家可能很難同意這些招數。

建議：收到首期房款再簽購房協議

先賣後買还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先賣後買会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。