摘要：由于房地産經紀機構的不規範操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄，二手房買賣合同糾紛案件近年來不斷攀升，呈逐年遞增的趨勢。除了房價上漲過快，上家毀約引起的糾紛外，貸款障礙、交易稅費計算出現誤差、支付定金而引起的糾紛也不斷發生。
本站消息 由于房地産經紀機構的不規範操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄，二手房買賣合同糾紛案件近年來不斷攀升，呈逐年遞增的趨勢。除了房價上漲過快，上家毀約引起的糾紛外，貸款障礙、交易稅費計算出現誤差、支付定金而引起的糾紛也不斷發生。近日甚至出现了儿子卖了家中房子，住在房子里的父母却不知情的尴尬事。
事件一：買學區房，孩子一年多都沒落成戶
錢先生的孩子快上小學了，錢先生以140萬元的價格在口碑不錯的小學旁買了套二手房。買賣雙方在合同約定“自房屋權屬轉移登記完成之日起一天內，出賣方保證將其落戶于該房屋的所有戶籍關系遷出，逾期遷移原戶口的，自本條約的遷移原戶口期限之第二天起，至原戶口實際遷移之日止，每逾期一天，出賣方按天向買受方支付約定房屋價款萬分之一的違約金”。
房子已經過戶一個月，原房主一家人的戶口還挂在這裏，錢先生給孩子落戶的想法落了空。一年多過去了，錢先生終于坐不住了將房主告上法院，要求賠償違約金共計5萬元。經審理，法院支持錢先生訴請，判決賣房人支付錢先生違約金5萬元。
事件二：兒子賣房住在家裏的父母竟不知情
市民小李做生意欠下債務，不知去向，年過半百的老李夫婦卻突然接到傳票要求老兩口騰房。原來，小李已偷偷將房子賣給了男子胡某拿到錢後玩起了“失蹤”。老李夫婦法庭上表示，現在兒子下落不明，胡某又來要房，這套房子是老兩口唯一的住處，他們不同意騰退房。
與老李夫婦遭遇相似，市民王先生沒和妻子商量便將一套房産賣給朋友田某，簽訂協議後收了2萬元定金。幾天後，賣房一事遭到妻子否決，王先生告知田某房子不賣了，田某拿著買賣合同將王先生告上法庭，要求王先生夫婦騰房。
審理案件的法官認爲，這些案件中涉及的房産均爲共同財産，處分和買賣房屋時必須經過所有産權人同意。小李和王某未經共同産權人同意或授權擅自賣房，出售房屋行爲視爲無效，雙方簽訂合同視爲無效，買家可要求其賠償。但若有證據顯示産權共有人事先知情，賣家則存在違約行爲，需雙倍賠償違約金。
四大因素導致二手房買賣糾紛
1、忽略房産共有人：在購房之前忽略了房産共有人的權利，出現日後該共有人出來爭奪房産案件並不少見。對于普通商品房屬于婚後共同財産的，産權證上的共有人應全部在買房之前得到另一方的認可，同時出具一份同意出售證明方可出售此房。
2、合同條款約定不明：一些朋友在出售或購買二手房時對購房合同的重視程度遠遠不及購買新房時的小心謹慎，以至于産生諸多糾紛點，買房人在出售(或購買)二手房時要將合同條款盡量訂得細致一些，盡量包含戶口等各個方面的具體約定。
3、爲省錢不履行必要的手續：有些二手房的買賣雙方爲了節省一部分費用而不履行必要的買賣手續(如繳納稅款、産權過戶)，僅憑雙方簽字的一份約定就算辦理了交割手續，這就爲房産糾紛埋下了禍根。房産交易雙方履行必要的手續既是國家的規定也是保護買賣雙方合法權益的重要手段之一，切不可忽視。
4、産權認定不仔細：二手房的産權分爲商品房、已購公房、産權限制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也不盡相同。所以，在購買之前應該詳細查詢一下意向購買二手房的房産類別。同時，調查清楚該房産有沒有抵押、查封和訴訟等問題，以避免日後糾紛。
二手房買賣合同怎麽簽？
買二手房的基本流程
1、 鎖定房源信息——2、實地看房——3、確定購買簽訂合同——4、過戶和房屋交割
二手房買賣合同六大要點
1、確認房屋産權人和雙方身份
2、明確房屋交易價格
3、明確房款支付方式和時間
4、明確相關稅費支付方式和時間
5、明確交房時間
6、約定違約責任
二手房買賣合同簽訂流程
一、確認基本信息的真實性和有效性
除了房屋産權和手續要齊全外，還要驗證這些信息是否真實、有效。
1.房産證、身份證和簽署合同人要統一。如有特殊情況，需要出具有法律依據的公證委托書。
2.房屋地址要嚴格按照房産證中的地址填寫。
3.房屋面積要按照房産證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈送的小部分的面積（不含在房地證或者房産證的面積中）需要在合同的“其他條款”中注明。
4.房屋權屬要明確注明，要填寫産權人和共有權人姓名。
二、約定總房款、稅費和付款方式
1.付款時需寫明：總價款、首付款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間
2.交易稅費。理論上由房主承擔的稅費有：營業稅、個人所得稅，商業性質房源還有印花稅（雙方各交一半）；由買房人承擔的稅費有：契稅、土地出讓金，商業性質房源還有印花稅（雙方各交一半）。另外，根據房屋的性質以及實際情況還可能要交土地增值稅、房産稅、手續費、交易管理費等稅費。
需要注意的是，在實際交易中，房主報價一般都是淨得價，稅費都由買房人承擔。
三、確定交房細節
1.明確具體交房時間。時間要寫精確日期，避免使用“之前”、“之後”等模糊字眼。
2.費用結算。包括物業費、水費、電費、煤氣費、電話費等與房屋有關的費用。注意，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠，如有拖欠應在二手房買賣合同中寫明拖欠費用何時交清，如果因房主未及時還清拖欠費用，所造成的影響應承擔什麽責任。
四、明確違約責任
房産交易是件大事，爲避免買賣雙方任何一方退出而造成另一方損失，必須明確違約責任。
1.設定具體的違約金。違約金需有明確的計算方式或約定具體金額。
2.設定違約方承擔守約方主訴訟費、律師費等等多種花費。