答疑嘉賓：福建閩君律師事務所　卓文彬律師

　　産權人簽字，合同是否有效?

　　福州嚴女士：我最近看中一套房子，並和房産證上的署名人簽訂了合同，但他老婆不同意賣房，並提出無效訴訟，請問我當時的合同有法律效力嗎?

　　答：目前房地産交易中心包括買賣合同都不要求産權人的配偶簽署，雖然産權人的妻子有可能擁有部分産權(未體現在房産證上)，但他人有理由相信其爲夫妻雙方的共同意願，一般會認定爲有效合同。

　　買賣合同遇上租賃協議怎麽辦?

　　福州黃先生：通過中介看好一套房，但是此房之前有租客，不確定是否搬走了，之前租房的中介以及房東都說租戶暫時聯系不上，但是現在辦貸款手續需要進屋估價，我要是自行換鎖可以嗎?

　　答：買賣是不破租賃的，如果房屋原先有出租且未到期，即使買方購買到房屋，原承租人仍有權繼續在租賃合同期限內承租的，建議要求房東與承租人及時解除租賃合同，你不要去自行換鎖。

　　電梯故障，我們需自掏腰包?

　　福州李女士：小區電梯出現故障，保修年限已過,物管說要讓業主自己籌費用修理，但是業主都認爲既然交了維修基金就該用維修基金進行維修，請問讓我們自掏腰合理嗎?

　　答：如果電梯損壞確實影響到日常生活出行，需要包修理，經該棟樓2/3以上的業主同意可以通過動用維修基金，不用自掏腰包。

　　剛拿到新房鑰匙，就要交物管費?

　　泉州羅女士：我前幾天剛接收新房的鑰匙，可水電現在都沒有通，我也沒法入住，物業告訴我要交物業管理費，這合理嗎?

　　答：房屋的交付一般是以房屋鑰匙的交接作爲依據，只要購房者辦理了接收房屋手續，無論其是否入住，或是已經入住但是因種種原因房屋仍處于閑置狀態，買房人都應交納小區物業管理費用。

　　公積金可否提取配偶一方的?

　　福州張先生：我和妻子現已購房，並且拿到了房産證和買房發票，房産證上寫的是我的名字。我沒有住房公積金，但我妻子有。請問：在這種情況下，能否提取出她的住房公積金?

　　答：首先，需要你妻子單位出具沒有爲其建立住房公積金的證明，然後，再持該證明以及過完戶的房屋産權證、契稅的完稅憑證，到單位公積金經辦人處填寫相應的單據，然後由單位的經辦人到管理部門辦理審核手續，審核通過後，方可辦理提取住房公積金。

　　物業公司是否有罰款權?

　　福州李女士：新房交房後，爲了裝修，在外牆上各打了一個8公分的孔。對此，物業公司做出決定，扣除3000元裝修押金，另罰款3000元。請問物業公司是否有權處罰業主?

　　答：首先，對業主，物業公司無權罰款，其不具有罰款的行政主體資格，至于3000元的罰款標准更是無從考證。但在此也提醒你注意對公共財産的維護。

　　房子轉給子女，哪種方式稅費低?

　　福州劉先生：我現在想將房子轉給孩子(已成年)，是不是只有兩種方式：無償贈予和一般性過戶(就是買賣性質的)，哪種方式稅費低?

　　答：通過贈予和買賣方式所繳納的稅費比較而言，買賣方式繳納的稅費比較低點。買賣比較好，而且贈予的房屋屬于無償所得，再次轉讓需繳納較高的個人財産出讓所得稅。

　　怎樣給兒子置辦婚前財産?

　　福州馬女士：兒子20多歲了，想把房子過戶給他作爲婚前財産，不知道在産權證上直接加他的名字可行嗎?

　　答：如果要作爲婚前財産的話，産權證上增加兒子爲共有權人，因爲兒子只能將房産的三分之一作爲婚前財産。其他部分將來若是自然繼承，還是會成爲兒子兒媳的婚後財産。除非是在結婚前將産權證完全過戶給孩子，或者辦理贈予手續。

(網絡編輯:陳蕊)